Причины низкого роста объемов ввода нового жилья в России

Р.А. – Темпы роста ввода нового жилья пугающе низкие. Так считает вице–премьер Правительства Александр Жуков. В чем причина такой тенденции, есть ли у власти реальные рычаги воздействия? На Росстат я не очень люблю ссылаться, тем не менее, я думаю, что этим цифрам верить можно. Росстат сообщает, что за январь–май этого года рост объема ввода нового жилья составил 6 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Для сравнения: за первые 5 месяцев 2007 года этот показатель составил чуть более 41 процента. Действительно ли сейчас есть такая проблема, каковы ее главное компоненты? Почему у нас мало строится жилья, почему квартирный вопрос остается главным, и как преодолеть эту тенденцию?

Н.М. – На самом деле жилья строится не так мало. В 2007 году было построено 4,8 миллионов квадратных метров.

Р.А. – Это данные по какому региону?

Н.М. – По Москве. Замедленные темпы ввода жилья в Москве могут быть связаны с тем, что девелоперы пытаются ввести новые здания до Нового года. Если это не получается, то ввод в эксплуатацию переносится на следующий год, так дополнительные квадратные метры переносятся на следующий год.

Р.А. – Сколько требуется жилья в Москве, чтобы обеспечить всех жителей региона квартирами?

Н.М. – Это очень сложный вопрос.

Р.А. – Такого учета нет?

Н.М. – Его невозможно сделать, потому что у нас постоянная миграция населения, кто–то продает квартиры, кто–то меняет.

Р.А. – Пожалуй, жилье – это самый насущный вопрос в нашей стране. В последнее время все чаще говорят об объединении регионов. Матвиенко заявила о том, что все готово для объединения Санкт–Петербурга и Ленинградской области. Очень часто мы слышим об объединении Москвы и области. Это как–то может решить проблему жилья?

Д.Д. – Мы считаем, что это был бы правильный ход с точки зрения увеличения объемов строительства. Москва имеет свои естественные границы, это МКАД и ряд районов, которые за нее выходят. Количество площадок для строительства ограничено. Строительный комплекс города и инвесторы готовы работать за пределами МКАД. Объединение Москвы и области позволит комплексно решать вопросы обустройства площадок, их энероснабжения, снабжения коммунальными сетями, разработки проектных документов.

Р.А. – Кроме того, дороги будут строиться нормально, не надо будет согласовывать, Москва и Московская область не будут иметь претензий друг к другу.

Радиослушатель Андрей – Я слышал, что в Москве люди стоят по 20–30 лет в очередях за жильем. А сегодня я прошелся по Кутузовскому проспекту, посмотрел на дома, которые построены там. Там цены по 6–7 тысяч за квадратный метр. Неужели строительный комплекс Москвы не может справиться со строительством жилья для москвичей без привлечения тех организаций, которые строят дома с такой стоимостью квадратных метров? Нужны ли Москве люди, которые живут в квартирах по 5–6 тысяч долларов за квадратный метр?

Р.А. – На Кутузовском проспекте цены сейчас больше, чем 5–6 тысяч долларов за квадратный метр.

Д.Д. – Кутузовский проспект большой. Ближе к Белому Дому другие цены, ближе к МКАД могут быть такие цены.

Р.А. – Жилье в Кунцево оценивается в 6–7 тысяч долларов за квадратный метр.

Д.Д. – Цены на недвижимость, как и на другие товары, диктуют спрос и предложение. Если есть спрос, то застройщики будут строить. Чем больше предложения, тем больше шансов на снижение темпов роста цен. В прошлом году цены выросли от 20 до 30 процентов, иногда и больше. В этом году такого роста нет, рынок успокаивается. Видимо, сейчас хорошее время для того, чтобы решить свою жилищную проблему.

Р.А. – Цены будут снижаться? Может быть, они будут держаться на этом уровне минус 1–2 процента?

Д.Д. – Я думаю, что снижения цены не будет, потому что на жилье есть очень большой спрос, а площадок для строительства мало, тем более, что сейчас еще больше усложняется поиск площадок. Коммуникации надо тянуть все дальше, это усложняет строительство, строительные материалы растут в цене от 20 до 30 процентов в год. Стоимость затрат на материалы увеличивается, поэтому снижения цены на жилье не будет. Но мы надеемся, что будет небольшой рост. Это хорошо для застройщика и для потребителя, потому что если человек знает, что квартиры дешеветь не будут, он сможет спокойно инвестировать в них средства.

Р.А. – Сегодня пришли новости о том, что до 40 процентов людей, взявших в России ипотеку, могут лишиться своих квартир, потому что они не могут рассчитаться со своими ипотечными кредитами. Как обстоят дела в этом сегменте?

Д.Д. – Сегодня, конечно, получение ипотечного кредита сильно затруднено в связи с общей ситуацией на финансовом рынке. Обжегшись на западном молоке, наши банки начинают дуть на отечественную воду. Я не думаю, что у людей, которые взяли кредиты, будут проблемы с их погашением. Люди хорошо просчитывают свои возможности при получении кредитов, они ответственно подходят к их погашению.

Р.А. – Кризис на подобие американского нам не грозит?

Д.Д. – В этом нет никаких сомнений. Доля недвижимости, купленная с помощью ипотечных кредитов, ничтожно мала. Она составляет 10–20 процентов, это не массовое явление.

Радиослушатель Анатолий Александрович – Если Москва объединится с Московской областью, область очень быстро будет превращаться в пустыню. Не кажется ли вам, что объединение Москвы и области станет нашествием на человеческую жизнь?

Р.А. – Насколько я понимаю, объединение Москвы и области практически неизбежно. Тем более что практически все жители Московской области приезжают работать в Москву. Это главный фактор для того, чтобы объединиться. Кроме того, это застройка новых площадей, это транспортная инфраструктура.

Д.Д. – Это очень масштабная застройка.

Р.А. – Как государство может решить жилищный вопрос? Например, создается жилищный фонд для поддержки строительства нового жилья. Он сможет решить все возникшие проблемы?

Д.Д. – Конечно, наше Правительство имеет в руках необходимые рычаги воздействия. Конечно, для того, чтобы жилье стало дешевле, стало по карманам россиянам, надо больше строить, для этого должно быть больше предложений под строительные участки. Должны быть упрощены процедуры получения разрешения на строительство. Уходит до 3 лет на согласование всех вопросов с разными ведомствами.

Н.М. – Это исходная разрешительная документация.

Д.Д. – Надо вовлекать в строительный оборот новые территории. Чем более масштабное строительство, тем оно менее затратное, тем быстрее мы можем предложить объемы нового жилья. Кроме того, Правительство подчеркивает, что собирается проводить предварительную подготовку площадок, то есть готовить инженерные коммуникации, коммунальные системы, строить новые дороги, чтобы застройщик, инвестор не тратил время на подготовительные работы. Это очень сократит время строительства и увеличивает объемы ввода жилья.

Р.А. – Мне приходилось поездить по разным регионам страны. Жилье строится достаточно активно, а в Москве не так много площадей и территорий. Может быть, главная проблема здесь не в том, что мало строится, а в том, что существует естественный прирост населения, сколько бы жилья в столице не было построено, его всегда будет мало.

Н.М. – Это оправданное мнение. Москва является притягательным местом, люди приезжают сюда попытать судьбу, им надо где–то жить. В Москве есть финансовые потоки. Каждый здесь стремится обзавестись своим жильем. Мы не можем ограничить въезд в город. Сюда может приезжать столько людей, сколько найдет возможность это сделать.

Р.А. – То есть столько людей, сколько недовольны своим материальным положением в регионе, столько, сколько хочет заработать деньги, улучшить свое материальное положение. Насколько я знаю, в Италии, в Испании ипотека составляет от 3,5 до 6 процентов. Это достаточно низкие процентные ставки. Каковы они сейчас в России?

Н.М. – Порядка 13–15 процентов.

Р.А. – Есть ли возможность на данный момент снизить процентные ставки по ипотеке?

Н.М. – На данный момент невозможно снизить процентные ставки по ипотеке, так как российские банки привлекают иностранный капитал для выдачи кредитов. Тем более, они стремятся перестраховать свои риски и предъявляют к заемщикам повышенные требования.

Р.А. – Направо и налево кредиты не раздаются?

Н.М. – Как в Америке кредиты не выдаются, проверяется вся кредитная история человека, который подает документы. Проверяется, сможет ли он в дальнейшем выплачивать проценты по кредиту.

Радиослушатель Владимир – Вряд ли федеральный центр пойдет на объединение Москвы и Московской области, потому что это будет большая мощь по населению и финансовой возможности, объединенное руководство Москвы и области будет мощнее, чем руководство федерального центра. Кроме того я хочу сказать, что инвесторы вкладывают деньги в дома, но не живут в них. На Ходынке стоят построенные дома, но они пустые, там окна не горят. Местные жители говорят, что там все плотно застроено для вложения денег. Целыми подъездами жилье покупается депутатами, миллионерами. Это просто способ вложения денег, поэтому и не будет ликвидирована очередь на жилье.

Р.А. – Сейчас какова доля тех, кто просто вкладывает деньги в жилье, чтобы они были сохранены от инфляции?

Н.М. – Раньше доля инвестиционных покупок составляла около 20 процентов от общего объема, были предпосылки увеличения стоимости квадратного метра, поэтому было выгодно вкладывать деньги, потому что через год–два вложивший получал практически 100 процентов своих денег. На сегодняшний день рост стоимости значительно снизился, поэтому инвестировать свои деньги в недвижимость сейчас не так привлекательно. Доля инвестиционных покупок недвижимости будет снижаться, сейчас она активно снижается.

Р.А. – Хочется вспомнить заявления о том, что надо ограничить категории лиц, которые имеют право покупать недвижимость в Москве. Говорилось, что надо дать эту возможность только москвичам, только тем, кто прожал определенное время в Москве. Это может решить проблему?

Н.М. – Регулирование в приобретении сомнительное. Застройщик хочет реализовать площади, ему выгодно реализовать их, чтобы начать новое строительство. Человек пытается приобрести недвижимость, чтобы решить свою жилищную проблему. Решением может быть налог на недвижимость, который в России еще не введен. В дальнейшем он может дать возможность регулировать приобретение недвижимости, человек может задуматься, стоит ли ему покупать две квартиры. Может быть, ему проще иметь одну квартиру, чем платить высокие налоги.

Р.А. – То есть налог должен быть высокий.

Н.М. – Конечно.

Р.А. – Давайте назовем пути решения жилищной проблемы в России.

Д.Д. – В первую очередь, надо больше строить, поэтому надо вовлекать больше земли под строительство, обустраивать инженерные системы и коммуникации. Тогда инвесторы предложат значительный объем нового строительства. Цены если не будут падать, то, по крайней мере, они не будут сильно расти. Конечно, чтобы люди могли покупать недвижимость, необходимо развитие ипотеки. Сейчас она хорошо развивается, надеюсь, что и в дальнейшем такое развитие продолжится. Кроме того, надо отметить, что недвижимость никогда не будет дешевой. Вложения в недвижимость в Москве всегда будут защищены, это всегда надежные инвестиции.