Как вкладывать деньги в недвижимость?

Н.Я. – Мы продолжаем говорить о разных способах инвестирования и в том числе об инвестировании в недвижимость. Сколько про это написано, сколько про это сказано, вот только понять в какую недвижимость надо вкладываться. Давайте с начала разбираться, почему об этом говорят так много, это действительно более надежный способ, чем все другие или нет?

Н.М. – На самом деле при инвестировании в недвижимость, тут есть несколько интересных моментов, но первое, что привлекает людей, что если мы покупаем квартиру, то мы можем ее сдавать и получать постоянный некий стабильный пассивный доход. Это привлекает многих людей. И второй фактор, например если говорить о квартирах в Москве, то сколько не говорят о том, что рынок перегрет, что они должны падать, что давно бы уже пора снизить цены, но, тем не менее, цены растут и начиная с января этого года цены выросли на московские квартиры, эконом класса, примерно на 30 процентов, особенно если это сравнить с тем, что сейчас происходит на фондовых рынках, где падение составляет порядка минус 30 процентов, естественно это выглядит очень интересно и привлекательно. Так что недвижимость интересна именно в том плане что это и с одной стороны возможность получать постоянный рентный доход, с другой стороны получать доход от роста стоимости недвижимости.

Н.Я. – Плюс никогда, наверное, недвижимость не может упасть радикально или на порядки. Даже когда случались обвалы в Японии в начале 90–х, где–то еще. Обвал это когда недвижимость падала в 2 – 2,5 раза, а не так как иногда у нас падает фондовый рынок. Можно неправильно вложиться в недвижимость, но все равно у тебя что–то останется. А можно купить акции "ЮКОСа" и остаться потом ни с чем.

Н.М. – Тут некоторый психологический момент, что покупать акции для многих людей это что–то эфемерное, что нельзя пощупать, потрогать. А недвижимость это что–то стоит, как минимум это можно разобрать по частям. Так что для многих людей это психологический фактор, то что недвижимость можно пощупать.

Н.Я. – Давайте теперь сравнивать доходность инвестирования в недвижимость с доходностью любых других видов инвестирования, за последний год, пол года?

Н.М. – Давайте я постараюсь подсчитать некий конкретный пример. Возьмем двух комнатную квартиру в Москве, эконом класса, стоимость порядка 8 миллионов рублей, это 300–350 тысяч долларов. Сдавать ее можно примерно за 1000 – 1200 долларов в месяц, соответственно в год это где–то 12–15 тысяч долларов. Если подсчитать, то эта доходность получается порядка 3,5–4 процента годовых. То есть понятно, что с точки зрения рентного дохода это не особо себя оправдывает, потому что в депозитах мы бы получили 9–10 процентов, даже может быть и больше, некоторые банки предлагают и более высокие ставки. А другой вопрос, что если мы смотрим на рост стоимости именно самой недвижимости. То здесь разница огромная. Если в 2007 году намечался некий спад и стоимость квадратных метров как не странно падала, то с начала года, как я и говорил, это плюс 30 процентов и естественно во время обвала на фондовых рынках, тут даже сравнивать не приходится, потому что понятно, что вложения в недвижимость все обыгрывает и приносит очень хорошие дивиденды.

Н.Я. – А если говорить о перспективах. Мы видим сейчас иностранные инвесторы активно выводят деньги с фондового рынка, в принципе красивые, пугающие заголовки, все в панике, все в шоке. А с недвижимостью, будет ли теперь спрос меньше. Была ли сильна доля иностранных игроков, покупателей на рынке недвижимости или всерьез иностранцы не вкладывались в этот рынок, не покупали здесь десятками, оптом квартиры и поэтому не будет соответственно и оттока. Что здесь, прогнозы?

Н.М. – Понятно, что сейчас что–то прогнозировать что–то сложно.

Н.Я. – прогнозировать сложно всегда, не важно идет речь о нефти, золоте или квартирах.

Н.М. – Ну как некий условный ориентир, о чем уже сейчас можно говорить, что сейчас уже происходит, какие тенденции с начала года. Первое, это то, что мировой, американский кризис ипотечного кредитования так или иначе отразился на нас. Как это проявляется? Так, что наши российские банки сильно ужесточили условия получения ипотечных кредитов. Сейчас уже люди на себе ощущают, чтобы получить, во–первых, выросли процентные ставки на несколько процентов, во–вторых, банки стали менее охотно давать деньги под это дело и если дают, то только очень надежным людям, которые обеспечивают им большую гарантию. То есть уже наблюдаются некие сложности в приобретении ипотеки. Плюс если действительно происходит массовый отток капитала, то так или иначе это должно отразиться. На мой взгляд, все таки, плюс учитывая что цены, если мы говорим опять о московской недвижимости, достигли совершенно запредельных высот, так или иначе, по крайней мере, основания для прекращения столь бурного роста есть. С другой стороны если серьезный кризис на фондовом рынке продолжит развиваться, то недвижимость может стать интересной альтернативой для многих людей, которые будут просто извлекать деньги из ценных бумаг и вкладывать их.

Н.Я. – Можно ли от этого будет спрогнозировать еще больший темп роста цен на недвижимость.

Н.М. – Мне кажется, что еще больший рост цен вряд ли, в сегодняшних реалиях, но поддержание достигнутого уровня возможно.

Н.Я. – Давайте теперь сравнивать российскую недвижимость и зарубежную, она практически везде растет, только темпы разные, да? Что эффективней и интересней с точки зрения вложений?

Н.М. – Вот сейчас в Европе, в связи с последним кризисом наблюдается падение стоимости жилья, примерно на 15–20 процентов, за последние пол года, год. С другой стороны для многих наших граждан сегодня покупка квартиры за рубежом становится очень интересной, потому что на побережье той же Испании можно купить квартиры примерно за 50 тысяч евро, то есть в разы ниже чем на окраинах Москвы. И если говорить о других странах, то наиболее популярны, на сегодняшний день страны, где покупают наши соотечественники квартиры или дома, это Кипр, Болгария и Черногория. Ну во–первых их стоимость там достаточно невелика, начиная примерно от 30–40 тысяч евро за квартиры и от 50 тысяч евро за коттеджи, плюс в этих страх, в последнее время стоимость недвижимости росла как раз большими темпами. В Черногории за четыре года рост составил примерно 300 процентов, стоимости недвижимости, ну в других странах это сравнимо. Вот таким образом для многих это становится интересно. С одной стороны это на побережье, возможность туда выезжать в отпуск, проводить его на море, с другой стороны это интересно как инвестиции.

Н.Я. – Есть ли статистика, я понимаю, что такую статистику очень сложно добыть, но с какой все же целью преимущественно покупают? Только как отдых и попутно инвестиции или еще и для того, чтобы в остальное время года еще сдавать в аренду. Вы Испанию упомянули, в ней более либеральное законодательство, в отличие от других стран Европы, здесь можно получить вид на жительство, на основании наличия недвижимости. Правда 50 тысяч, с такой квартиркой вам вряд ли дадут, но есть квартиры подороже при которых вы вполне можете претендовать. Есть ли такие исследования? Или мотивация это такой отдельный момент и человек не будет всем рассказывать, для чего он покупает?

Н.М. – На мой взгляд если мы говорим о покупке недвижимости начиная от 100–200 тысяч долларов, то скорее здесь не столь существенны цели вида на жительство, конечно понятно, что при желании, заплатив гораздо меньшую сумму, все равно как–то можно получить. Но скорее это интерес, цель приобретения для себя именно второго жилья, для кого–то может и основного, кто–то может переезжает, в интересных комфортных местах в Европе.

Н.Я. – Наши люди в какие комфортные места преимущественно вкладываются.

Н.М. – Сейчас более популярные имена, Болгария, Черногория, Кипр, именно с точки зрения соотношения с одной стороны море, с другой стороны очень большой рост стоимости. Из других стран это Испания, Франция, Австрия, Чехия, то есть это страны где с одной стороны еще достаточно не очень сложно с точки зрения законодательства приобрести.

Н.Я. – В Чехии, насколько я знаю, физическое лицо, иностранец не может приобрести.

Н.М. – В Чехии есть такая проблема, что физическое лицо не может, иностранец, приобрести квартиру, но юридическое лицо может. Поэтому это просто некая формальность.

Н.Я. – Но никто мне не мешает организовать юридическое лицо.

Н.М. – Да, то есть открыть ООО там никаких проблем нет и это возможно, но тут всегда проинвестирована зарубежная недвижимость, особенно существует целый ряд дополнительных рисков. Первое, это конечно свои законодательные нормы в каждой стране, которые есть. Где–то требуются одни документы, где–то другие, свои условия. Второй этап, опять же коммерческие риски связанные с опасностью, что если мы вкладываемся на этапе строительства, что его не построят, но это тоже как в России. Ну и плюс добавляется еще и валютный риск, потому что мы вкладываемся в зарубежной валюте, соответственно ее курс может по отношению к нашей меняться, конечно это тоже надо так или иначе учитывать. Плюс, особенно сейчас приобретает еще некий политический риск, это тоже имеет место быть.

Н.Я. – В названных вами странах, в большей степени, можно ли говорить, что российский покупатель недвижимости представляет собой уже серьезную долю и в целом такой серьезный игрок на рынке России и это в том числе, когда цены росли подталкивало их вверх и сейчас может быть не даем им падать стремительней чем они падают. Или же все–таки вряд ли об этом можно говорить как о чем–то радикально влияющем. Может быть в дорогом, супердорогом сегменте это и влияет, а в целом, массовом нет.

Н.М. – Я бы не стал преувеличивать роль наших соотечественников. Все–таки основные игроки, надо понимать, в Европе, это может быть звучит несколько удивительно для нас, а основные игроки недвижимости это пенсионеры, которые выходят на пенсию, у них уже имеется солидный капитал, созданный благодаря тем или иным причинам. И они покупают себе уже места, где они бы хотели жить, у моря или в центре красивого города и так далее. То есть самые активные люди, кто вкладывает больше всего денег, это именно пенсионеры. А роль наших соотечественников, ну тут сложно ее оценить, но я не думаю, что она столь существенна.