Подействует ли на нас американский опыт, где проблемы с ипотекой спровоцировали финансовый кризис?

Н.Я. – Куда вкладывать деньги – непонятно. Можно было бы вложить в квартиру, но на квартиру не хватает. Хотелось бы взять ипотеку – да дешевая ипотека кончилась, говорят, еще и не всем дают. Расскажите Алексей, неужели так все плохо?

А.Т. – Не все так плохо, потому что из тех проблем, которые происходят сейчас на американском рынке, можно сделать очень позитивные выводы, и надеюсь, наши банковские организации этим воспользуются. Чтобы понять, о чем речь, сейчас вкратце объясню, почему возникли проблемы в Америке. Какое–то время назад несколько лет была тенденция к снижению, к удешевлению заемных средств – ставки падали. У американцев, естественно, возникало искушение взять дешевые деньги, вложить их в недвижимость, потом продать подорожавшую недвижимость, – на тот момент она дорожала, и вернуть средства и остаться с некой маржой. Банкам же, чтобы увеличить объем кредитования, нужно было привлекать большее количество заемщиков. Привлекать его можно было только снижением требования к их качеству. И соответственно, сложилась ситуация, что в 2005 году и в начале 2006 года, ипотечный кредит мог получить в Америке даже безработный. То есть те люди, у которых не было средств снимать жилье, как ни странно, могли получить ипотечный кредит, причем на 100 процентов рыночной стоимости.

Н.Я. – Банкам некуда было деньги девать просто?

А.Т. – Да, объемы были очень большие. Нужно было вложиться. Здесь, кончено, сыграл отрицательную роль американские рейтинговые агентства, которые присваивали этим бумагам довольно низкие надежности, высокие рейтинги.

Н.Я. – За деньги?

А.Т. – Вы знаете, я думаю, это будет тема отдельного расследования, если Америка будет в этом заинтересована. Возможно, там все настолько завуалировано, что если они захотят, они раскроют.

Н.Я. – Рейтинг – это во многом системообразующие вещи.

А.Т. – Да, это влияет на стоимость денег. Но в итоге кончилось тем, что приток новых покупателей на эту недвижимость стал истекать, тенденция к снижению ставок прекратилась, деньги стали дорожать, а большинство кредитов Америки – с плавающей ставкой. Соответственно, нагрузка на этих заемщиков с плохим доходом стала расти, и они стали отказываться от выплаты по кредиту. Соответственно, на рынки стало выбрасываться большое количество недвижимости, которая увеличила предложение, а покупать ее было некому. Этот процесс и покатился.

Н.Я. – Покатился хорошо: где 10, где 15, а где и 20 процентов удешевления.

А.Т. – Даже больше.

Н.Я. – Куда надо срочно ехать за дешевой недвижимостью?

А.Т. – Она еще будет дешеветь. Еще дна, наверное, нет, потому что эти метастазы дали свое влияние на всем рынке. Как ни странно, очень пострадали Япония и Европа, которые активно покупали, как им казалось, надежные бумаги, а теперь оказались практически большими убытками. Как раз прямого влияния на наш рынок это не оказало, но посредно, безусловно, оказало. Инвесторы, те, кто давал деньги на кредит на период 10, 20, 30 лет, отказались выдавать эти деньги – это пенсионные фонды, различные страховые компании – соответственно, возник кризис ликвидности, денег нет, деньги стали дорожать, риски стали закладывать ставку. Во–первых, стала расти ставка резерва, деньги стали дорожать и их не стало. Соответственно, это повлияло на наш рынок, потому что очень большую составляющую в подпитке нашего рынка играли зарубежные заемные средства. Второй фактор – банки ужесточили требования к заемщикам. Наверное, это на каком–то этапе правильно.

Н.Я. – То есть ставки стали куда более требовательны, чем американские ставки.

А.Т. – У нас требования всегда были не порядок жестче: у нас не то, что безработным, – людям и с понятными доходами не всегда давали кредиты. В основном это коснулось заемщиков с так называемыми серыми доходами, когда официально подтверждается какая–то часть, а остальное подтверждается косвенными показателями.

Н.Я. – Извините, что вас перебью, а правда, что если многие банки предлагали 0 процентов первый взнос – стоимость квартиры, конечно, выше ставка была, а сейчас почти не дают без первоначального взноса?

А.Т. – Да. Осталась практически одна программа, и то она с условным первоначальным взносом, потому что есть некие технические сложности, не получается нулевого взноса. Таких программ не осталось, а в Америке как раз такие программы были. Большой плюс – у нас ставки фиксированные, у нас заемщики свои ставки зафиксировали, и они подросли. И для тех, кто брал кредит раньше, они неизменны, учитывая тенденцию падения доллара, до недавнего времени они оказывались в выигрыше.

Н.Я. – Я хочу понять для себя алгоритм, многие наверняка тоже не до конца понимают. Ведь когда дается ипотечные кредит, квартира находится в залоге у банка, и если человек оказался не способным выплачивать по кредиту, то его квартира выставляется на аукцион и доход, полученный от продажи этой квартиры, идет в пользу банка. Понятно, что квартира подешевела на 10–20 процентов. Но если человек какое–то время выплачивал какой–то кредит. Банк не должен оказаться по идее в проигрыше? Почему тогда оказываются в проигрыше ФаниМэй и ФредиМак?

А.Т. – Потому что кредит на эти квартиры больше, чем их рыночная стоимость, и никто их не покупает. У нас ситуация – банкам абсолютно не нужна эта недвижимость, потому что она вешается им на баланс, и продать ее банк может только по судебному решению. Это технологически довольно непростая процедура. Если же банк вешает это себе на баланс, у него ухудшается рейтинг, для него дорожают средства. Поэтому для банков это такой крайний нехороший случай, и в большинство тех случаев, когда заемщик не может выплачивать по кредиту, происходит досрочное погашения кредита за счет средств нового покупателя на эту квартиру. Деньги возвращаются банку. Банк, естественно, участвует в этой процедуре третьей стороной, дает согласие. Таким образом банк получает свои средства, не вешая квартиру через суд себе на баланс. Так как цены все равно растут, заемщик остается без долгов, да и еще с некой маржой за счет роста цен. У нас это все в пределах одного процента от количества выданных кредитов, за исключением некоторых регионов, где активно работало ИЖК, а во–вторых, наше Законодательство, особенно после принятия поправок 2007 году, оно очень сильно защищает кредиторов.

Н.Я. – А где ситуация с ипотечными кредитами становится хуже? Вы упомянули, что стоимость жилья снизилась на 10–15 процентов, а где–то и на 25, а то и больше. А какова ситуация с выдачей новых ипотечных кредитов? Здесь тоже, наверное, есть актуальная проблема?

А.Т. – У нас жилье подешевело, в Америке, у нас, к сожалению, продолжает дорожать. Может быть и плюс, что случилось снижение темпов объема выдачи кредитов, потому что новые заемщики – это новые покупатели на рынке недвижимости, они еще больше разогревали спрос. В лучшие времена, в 2006, начале 2007 года объем ипотечных сделок был до 25 процентов от общего количества сделок Москвы. Сейчас он снизился до 7–8 процентов, то есть приток покупателей с этой позиции уменьшился. Таким образом, немножко тормознулись цены. Везде есть плюсы. Ставки дорожают, к сожалению. В среднем по рынку в валюте – это 11 процентов в долларах, причем наметилась активная тенденция к увеличению потребления рублевых кредитов, особенно в последние месяцы. Рубли подороже – это в среднем 12, 5 процентов год, это касается жилья на вторичном рынке. На первичном рынке немного все дороже до момента оформления собственности, и эта тенденция подорожания, возможно, еще не закончилась, и до конца года еще пойдет волна небольшого повышения. Но все относительно. Давайте посмотрим, пока инфляция, сегодня официально заявлена 11,8 процентов, все мы понимаем, что она далека от реальной, поэтому получается, что практически стоимость ипотечных кредитов сопоставима с инфляционными ожиданиями. Поэтому не так все страшно, и кто понимает и может взять ипотечные кредиты, они ими пользуются. Особенно те люди, которые уже брали некоторое время назад, погасили, либо у них появились доходы, и они могут обслуживать два кредита – это совершенно не возбраняется – они продолжают пользоваться ипотекой. Другое дело, что увеличение требований к качеству заемщика и увеличение необходимой доли собственных средств, кончено, значительную часть заемщиков оставляет за бортом. Если еще полтора–два года назад заемщик с доходом 2000 долларов – был довольно массовым на рынке Москвы, то сейчас, на 2000 долларов ему выдадут кредиты 80–85 тысяч долларов, на которые не купишь ничего, даже приличную комнату. Сейчас, если не иметь достаточно ранее накопленных средств, либо не иметь какую–то недвижимость, которую можно использовать в качестве первоначального взноса, то доход нужен порядка 4–4,5 тысяч, чтобы хотя бы приобрести однокомнатную квартиру. Но у большинства заемщиков уже есть какая–то недвижимость, поэтому кредитов они берут на разницу. Им в этом случае полегче.

Н.Я. – Была информация, на которую я ссылался в самом начале, и неоднократно об этом писалось в прессе, что банк России "вмешался в ситуацию на российском рынке по ипотечному кредитованию. Регулятор потребовал от банка детальных отчетов по качеству выданных ссуд, объем просроченной задолженности, источников рефинансирования кредитных квартир". Это для чего делается? Для того чтобы обезопаситься от повторения горького американского опыта по ипотечному кризису или просто банк усиливает контроль вообще за банковской деятельностью?

А.Т. – Скорее всего, и то и другое, то есть необходимость в контроле используется как повод, потому что нужно понимать, что любой банкир сам оценивает свои риски и понимает, как устроена его программа и кому он выдает кредиты. Поэтому, безусловно, банк России хочет подстраховаться осуществить некий контроль, изобразить деятельность. Главное, чтобы здесь не оказалось поведение слона в посудной лавке, посмотрим, чем это кончится. Ипотечный рынок саморегулируемый, заемщик понимает, что он отдает квартиру в залог в подавляющем большинстве случаев, идет сознательно на риск. Нельзя никогда проводить параллели между потребкредитованием и банкредитованием. Заемщики у нас порядочные. Я отвечаю за свои слова, потому что непосредственно работаю с этими заемщиками, происходит многоступенчатая фильтрация – на уровне первичного собеседования, и на уровне подачи документов в банки, надо не забывать, что страховые компании участвуют в этом процессе.