Новая формула выдачи ипотечных кредитов

Н.Я. – Основной источник финансирования для банка, который выдает ипотечный кредит, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, радикально меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. Пресса сообщила, что с 15 сентября условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры, а рыночная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, фактически, анонсирует повышение ставок по ипотечным кредитам. Как считают эксперты, это ознаменует конец эпохи дешевой ипотеки в России. Газетные заголовки уже пестрят сообщениями, что дешевая ипотека закончилась. Ипотечные кредиты будут выдавать по новой формуле, дешевые кредиты кончаются?

А.Д. – Вы правы на 90 процентов. Мы подошли к рубежу, когда большинство игроков, которые имеют 90 процентов влияния на ипотечный рынок, изменили свои условия в сторону ужесточения своей политики и повышения стоимости средств, которые выдаются гражданам на приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования.

Н.Я. – Когда пишут про ипотеку за океаном, говорят про 5–6 процентов, это ставка по кредитам. Думаю, когда в России это будет сопоставимо, тогда можно будет брать кредит. Конечно, когда такой уровень инфляции в стране, про 6 процентов можно и не мечтать. Где–то ставки были 9 процентов, где–то 12–13 процентов. Теперь выясняется, что я вряд ли в обозримом будущем дождусь ставки в 6 процентов.

А.Д. – Если говорить о глобальных тенденциях, скажу словами Уоррена Баффета, который сказал: "Последние 10 лет мы приумножали благосостояние, следующие 10 лет нам стоит его сохранять". Наступили медвежьи тенденции на рынке, стремление к повышению дохода, к жадности инвесторов сменилось на опаску и страх за сохранение своих инвестиций. В результате произошло подорожание денег, которые пускались на инвестиции в промышленность, в ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока можно говорить только о краткосрочном направлении, за год–два не приходиться ждать снижения ставок.

Н.Я. – Это понятно. Мне хочется разобраться. Деловая пресса пишет, что кредитная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально. Элементы этого у многих банков уже были. Банк, естественно, занимается коммерческой деятельностью, он должен думать о рисках и о доходности. Это будет теперь вводиться повсеместно? Это будет определяться для каждого? Не вызовет ли это затруднения в кредитных отделах банков?

А.Д. – Наоборот. Скорее всего, разделение заемщиков на классы наименее рискованных, наиболее рискованных и подклассы в этих группах, приводит к более стабильной работе кредитных организаций с населением. Это значит, что уходит практика платить за менее надежного клиента.

Н.Я. – Не секрет, что высокие ставки по кредиту банк объяснял тем, что так он страхуется, 10 процентов денег ему не возвращают.

А.Д. – Совершенно верно. Переход к индивидуальному подходу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – это переход к тенденциям, которые давно есть на рынке, жизнь переход к так называемым "ипотечным калькуляторам", где в зависимости от политики рисков банка используется определенное количество параметров. А контексте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию это те параметры, которые функционируют уже 2 года.

Н.Я. – То есть правильно то, что делает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

А.Д. – Совершенно верно.

Н.Я. – Это не вызовет большого сбоя в деятельности кредитных отделов банков?

А.Д. – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию переходит от реализации своих социальных функций по способствованию реализации программы доступного жилья к экономическим инструментам. В рыночной экономике Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не должно заниматься только решением социальных задач.

Н.Я. – Нет ли здесь лукавства? Не секрет, что ни одной другой кредитной сферы, где был такой маленький процент по ипотечной просроченности. Потребительские кредиты в отдельных регионах пугают тем, что там невозврат больше 20 процентов. По ипотеке это только 1 процент или доля процента.

А.Д. – Если мы говорим о тенденциях годичной давности, можно сказать, что наша страна могла похвастаться прочсочкой в 0,3–0,5 процента в рамках всего выданного объема. К сожалению, за последний год эта тенденция изменилась. В частности, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию произошли изменения в условиях рефинансирования. Отчасти это стало следствием увеличения просрочки по ипотечным кредитам до уровня 7 процентов.

Н.Я. – 7 процентов людей не отдают деньги по ипотеке?

А.Д. – По итогам второго квартала, может быть, и мая, уровень просрочки в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию составлял примерно 6,7 процента.

Н.Я. – Вы сейчас говорите сенсационные вещи. Во всех отчетах официальных структур не шло и близко разговора о таких высоких цифрах. Сейчас основа того, чем наш ипотечный рынок отличается от зарубежного, это то, почему у нас никогда не будет того обвала, который случился с американским ипотечным рынком. Разница как раз и заключался в том, что там давали кому не попадя, а у нас очень строго.

А.Д. – В целом у нас более здоровая ситуация, она основывается на ряде факторов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию занимает долю рынка в 15 процентов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию утверждает, что по их стандартам выдается до 60 процентов всех кредитов в России. Сейчас есть определенная тенденция в сторону перехода к снижению доли Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и повышению доли государственных банков и банков с иностранным участием. Если мы говорим об уровне просрочки, то, выражаясь сложным банковским языком, есть несколько уровней точки отсчета. Есть просрочка до 30 дней, которая является технической, до 90 дней и так далее. Я не говорю об уровне просроченности, когда заемщик находится на уровне дефолта, когда мы приступаем к реализации предмета залога. Мы говорим о другой задолженности. В СМИ, в том числе Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, говорилось, что существует несколько регионов, где уровень просроченности может достигать до 20 процентов и выше. Это Алтайский край, Костромская область и так далее. Тем не менее, основная масса регионов, где происходит основная выдача денег по ипотеке, находится на приемлемом уровне. Но тенденция, которая есть, вызывает большие опасения.

Н.Я. – Это говорит о том, что в Алтайском крае и Костромской области банкиры работали хуже, оценивая риски потребителей? Может быть, это говорит, что в этих регионах самая неблагополучная экономически–социальная ситуация?

А.Д. – На мой взгляд, речь идет о конкретных организациях, которые выдавали кредит. Но это стало следствием той структуры, которая выстраивалась Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Оно говорило, что есть единое условие для всех регионов, оно подразумевает, что ответственность и анализ заемщика должен проводиться той организацией, которая будет выдавать кредит. Для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию вопрос простой: должно быть соблюдение параметров роста по соотношению платеж–доход. Весь остальной глубокий анализ, который делают коммерческие банки, часто банками не проводился полноценно. Это привело к тому, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию провело ужесточение по отношению ко всем без исключения участникам рынка.

Н.Я. – Мне интересно, как это будет определяться. Я приношу все документы для получения ипотечного кредита. Как, глядя в мои глаза, сотрудница будет определять, что мне она даст кредит под 13 процентов, а не под 20 процентов? Как будет определяться ставка для каждого заемщика?

А.Д. – Мы немного лукавим, когда говорим, что ставка индивидуальна для каждого заемщика.

Н.Я. – Каждый представляет некий сегмент.

А.Д. – Есть 4 параметра, которые приняты Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. На риск влияют 4 параметра. Это соотношение кредит–залог, то есть величина первого взноса. Чем больше денег человек скопил на первый взнос, тем больше вероятность, что он не бросит выплату по кредиту, потому что у него есть склонность к накоплению и есть деньги, которыми он не готов будет пожертвовать, даже если у него ужесточится какая–то ситуация в жизни.

Н.Я. – Если я плачу первоначальный взнос в 30 процентов, то под залогом не 70 процентов квартиры, а все равно 100 процентов.

А.Д. – Совершенно верно.

Н.Я. – Это надо иметь в виду.

А.Д. – Второй параметр – это сумма кредита. Чем больше сумма, тем больше вероятность возникновения негативных последствий. Для Москвы максимальную сумму Агентство по ипотечному жилищному кредитованию определило в размере 8 миллионов. В рамках существующих цен на недвижимость это вполне приемлемая сумма. Для регионов это около 4 миллионов. Есть промежуточное регионы, это Камчатский край, Красноярский край, Пермская область. Там размеры определены в 5 миллионов 700 тысяч рублей. Тем не менее, чем выше сумма кредита, тем выше ставка. Вся Российская Федерация поделена на 3 региона. В первый входит Москва, Санкт–Петербург, Краснодарский край, Тюменская область. Второй регион я назвал. Третье – это все остальные регионы. То есть в Москве может быть большая сумма кредита и большая ставка, в регионах будет меньше ставка. Третий параметр – это срок. Минимальный срок – 3 года. Максимальный – 30 лет. Чем меньше срок, тем ниже ставка. Чтобы приблизительно дать пример радиослушателям, я поясню. Чтобы в Москве на типовых условиях на 30 лет взять 8 миллионов при первоначальном взносе в 20 процентов, ставка будет 17,4 процента на весь срок кредитования. Например, мы говорим о типовом предложении для регионов с тем же первоначальным взносом в 20 процентов. Если на 30 лет взять сумму в 4 миллиона, ставка будет около 16–16,2 процента. Если у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию раньше была максимальная ставка в 14 процентов, то теперь можно говорить об ее увеличении на 2 процента для регионов Российской Федерации и на 3 с лишним процента для Москвы, области и Санкт–Петербурга. Кроме того, произошло ужесточение требований к заемщикам. Я не буду на них останавливаться, потому что они очень специфичны. Если мы говорим о глобальных тенденциях, но наша задача сейчас не заниматься исключительно проблемами отдельно взятых людей. Если мы говорим о приобретении жилья с помощью ипотеки, то ипотека не должна быть инструментом для увеличения прибыли. Известно, что многие люди брали ипотеку не для проживания в этом жилье, а для использования его как трамплина для фиксирования своих накоплений и последующей перепродажи. Когда происходит замедление роста цен на недвижимость, мы можем говорить о стагнации в регионах. Прогнозы аналитиков на то, что будет происходить с недвижимостью, неоднозначны. Падает вся Европа, мы видим, что происходит в СНГ.

Н.Я. – Не может быть, чтобы Европа упала на 20 процентов, а у нас все только остановилось.

А.Д. – Деревья не могут расти до небес, невозможен бесконечный рост, мы видим, что происходит на фондовом рынке. Рынок РТС на сегодняшний день достиг уровня 1440 пунктов, нефть со 145 долларов упала до отметки в 107 долларов и так далее. Не только в недвижимости, в разных отраслях есть большое количество ненужных, рисковых, спекулятивных интересов и покупок, которые нуждаются в охлаждении, в ужесточении, в закрытии, чтобы глобально, на долгосрочную перспективу наша экономика могла из этого извлечь выгоду. Иначе говоря, ужесточения, которые снижают ипотеку, в долгосрочной перспективе приведут к оздоровлению нашей экономики. Рынок нам сейчас дает сигнал на усиление рисковой политики в ущерб жадности, получения доходности любой ценой. Это здоровый сигнал, как для инвесторов, так и для потребителей, то есть для экономики.

Н.Я. – Для всех игроков на рынке.