Что такое залоговая недвижимость?

Н.Я. – Очень часто в последнее время в прессе, в различных местах звучит такое словосочетание, как "залоговая недвижимость". Что в себя включает это понятие? Как, собственно, поступают с залоговой недвижимостью? Итак, что такое залоговая недвижимость?

Ж.Б. – Залоговая недвижимость – это фактически недвижимость, на которой есть ипотека. Другими словами, это когда человек покупает квартиру на кредит банка. Соответственно, банк в качестве залога принимает эту квартиру. Что будет конкретно в документах, в том числе? В свидетельстве о собственности будет обременение. В этом документе указывается, что эта квартира или этот объект недвижимости обременены. Если человек погашает кредит, соответственно, это обременение можно легко снять, обращаясь к нотариусу или к тому же банку–кредитору, чтобы они сняли это обременение. Если кредит не погашается, то соответственно у кредитора остается право взыскать этот объект недвижимости. Это происходит обычно путем судебных разбирательств. Если не достигнута договоренность между клиентом и кредитором, то может начаться процедура реализации этого объекта, который находится в залоге, и из полученной суммы будет получена оплата кредитору.

Н.Я. – Я хочу прояснить один момент. Очень часто упоминают с залоговой недвижимостью понятие ипотека. Но ведь залоговой недвижимость может оказаться, если просто взять денег под залог имеющегося имущества. Это в нашей стране не так уж часто происходит?

Ж.Б. – Это очень интересный вопрос. В России население привыкло, скажем так, брать кредит в банке под недвижимость в случае покупки квартиры. Есть и другая практика, более распространенная в некоторых странах западного мира, в первую очередь, в США. Это работает совсем по–другому. Фактически имея свой объект недвижимости, допустим свою квартиру или дом, владельцы обращаются в банк и могут получить кредитную линию на основе этого объекта недвижимости. Они отдают этот объект недвижимости ипотеке, но это не для того, чтобы купить, а они уже имеют это в собственности. И, соответственно, они могут пользоваться этой кредитной линией для любых нужд. Это может быть индивидуальным предпринимательством или любой другой деятельностью.

Н.Я. – Но у нас в стране все–таки это не так развито: брать кредиты под уже имеющееся жилье?

Ж.Б. – Да. Это произошло по разным причинам. Прежде всего, это продукт, который имеет свои плюсы и минусы. Давайте поговорим сначала о плюсах. Плюс здесь большой, на самом деле. Это тот факт, что человек не думает о том, чтобы каждый раз обращаться к какому–то банку для каждого объекта. В данном случае, он может просто раз и навсегда, насколько у него развит аппетит, иметь эту кредитную линию и, соответственно, может распоряжаться своими деньгами, которые он получает от этой кредитной линии, как он хочет. Это большой плюс. Это гибкая система, принимая во внимание, что эта система требует амортизацию самого капитала. Человек платит процент на эту сумму и, на самом деле, кредит может погашаться очень долгое время. Это практикуется в США. Там люди, допустим, могут позволить себе иметь такую линию всю жизнь. Поговорим о минусах. Самый первый минус – это то, что тот человек, который берет такой кредит, должен быть, на мой взгляд, очень ответственным человеком. Должен уметь управлять своими финансами таким образом, чтобы не попасть в такую ситуацию, когда он фактически тратит свой капитал и потом у него может возникнуть затруднение платить проценты. В таком случае он может лишиться своего объекта недвижимости. Второй минус, который есть в этой системе – это мы видим в США, – это, если цены на недвижимость падают, то кредитор может пересмотреть отношение и может воспользоваться статьями, которые есть в договорах, потребовать погашение кредита, не принимая во внимание, что дебитор не планировал ничего погашать. Факт падения цен на недвижимость генерирует такое поведение со стороны кредиторов, и могут быть большие неприятности в связи с этим. Третий минус, можно сказать, что это специфика юридической среды в России – прописка. Она усложняет эту систему. Поэтому говорить, что это панацея, то я бы так не сказал. Наверное, стоит рассмотреть это в качестве нового продукта, новой системы. Я все–таки рекомендовал бы ограничить круг людей и выдавать только тем, кто четко понимает, что они делают. Потому что последствия могут быть также неприятными.

Н.Я. – Когда смотришь данные по печати и по статистике, по разным исследованиям, то выясняешь, что сейчас доля залоговых квартир на рынке недвижимости, сколько бы ни говорили про развитие ипотеки, крайне мала. На начало этого года, по разным оценкам, она составляла от 1,9 до 2,4 процента от всего жилого фонда. Между тем, во многих странах это четверть и даже треть от всех имеющихся на рынке квартир. С чем это связано? Только ли с тем, что пока у нас рынок ипотеки такой молодой? Как вы считаете?

Ж.Б. – Вы уже дали первый ответ на ваш вопрос. Да, у нас рынок ипотеки крайне молодой. Скажем, лет пять назад, на рынке было почти невозможно найти нормальное ипотечное кредитование. Есть несколько причин для этого. Мы понимаем, что банки, которые кредитуют в этом направлении, требуют от банков очень больших ресурсов. Эти ресурсы, к сожалению, не дешевы. В России строилась такая финансовая система, которая направлена на краткосрочные ресурсы. Очень мало людей в наше время накапливает деньги для своей пенсии, допустим. А такие виды накопления, какие есть в западных рынках, позволяют выпустить долгосрочные инструменты финансирования. Соответственно, этот рынок ипотеки и залоговой недвижимости позволяет найти этим банкам долгосрочные ресурсы для таких долгосрочных вложений, как продукт, о котором мы сейчас говорим. Поскольку в России таких долгосрочных резервов нет, то у банков есть определенные затруднения в развитии этих направлений. В последние годы банки получили более долгосрочное финансирование из западных рынков, иногда от частных банков, а иногда от международных инвесторов. На сегодняшний день в связи с лихорадкой на рынках источник финансирования, так скажем, исчерпывался. Внутри России у нас есть институты, такие как ИЖК, допустим, которые помогли банкам найти рефинансирование на такие операции. На сегодня, скажу вам так, что ИЖК уже истратил все свои деньги. Есть еще другой элемент. Из–за того, что на сегодняшний день рынки не стабильны, идет рост процентных ставок вообще по всему рынку. Банки, которые идут на долгосрочные операции с такими фиксированными ставками, несут большие риски. В том числе, если они дают определенную ставку на большой период и потом должны рефинансироваться в более краткосрочном рынке. Рынки растут с точки зрения процентных ставок и, соответственно, у них маржа сокращается даже до отрицательной. Из–за этого надо было бы принять во внимание, что такие долгосрочные операции, а я еще раз ссылаюсь на западный опыт, часто осуществляются на плавающих ставках. Когда ставки падают – это не хорошо для заемщика, а когда ставки растут – это, к сожалению, тоже не хорошо для заемщика. Это нужно понимать. Таким образом, значит, что риск изменения процентных ставок перекладывается фактически на заемщика.

Н.Я. – Вряд ли это заемщика сильно порадует.

Ж.Б. – Безусловно. К тому же нужно сказать, что наши российские заемщики не привыкли к этому. Если я вам скажу, что завтра нужно удваивать ваши платежи, то, наверное, вам не понравится, несмотря на то, что так написано в договоре. Поэтому обычно население не идет на это.

Н.Я. – Конечно, много еще вопросов осталось нераскрытым и можно еще продолжать эту тему. Так что продолжим в следующий раз.