Ипотека и кредитование

Н.К. – Поговорим сегодня о кредитах. Прежде всего, всех, вероятно, интересует кредит под ипотеку, под залог недвижимости.

Р.Щ. – Это сладкое слово ипотека. Николай, если я правильно понимаю, ипотека – это кредит на квартиру.

Н.К. – Не совсем так. Кредит это кредит, а ипотека – это залог недвижимости. По договору о залоге недвижимым имуществом, одна сторона называется залогодержателем и является кредитором по обязательству. Имеет право получить удовлетворение своих денежных требований. Требований к тому, кому выдан кредит, за счет имущества, которое обеспечено залогом. Как правило, это по договору купли продажи с использованием кредитных средств, является та квартира, которую люди приобретают. На самом деле бывают и другие случаи, не только покупка квартир.

Р.Щ. – Какой уровень доходов должен быть, чтобы получить по ипотеке жилье? Наверное, это где–то прописано?

Н.К. – Нет, это нигде не прописано, разумеется. Это в любом, индивидуальном случае решает конкретно банк.

Р.Щ. – В правилах банка, для внутреннего пользования, это где–то прописано?

Н.К. – Может какие–то инструкции есть. В законодательстве это не регламентировано. Право банка отказать или выдать вам кредит и это не зависит от уровня вашего дохода.

Р.Щ. – Банк должен объяснять, почему мне отказано?

Н.К. – Не обязан. Банк не обязан с вами заключать договор, это его право. Банку важно не только заключить с вами договор и предоставить вам деньги. Ему важно, как минимум получить гарантии того, что вы отдадите деньги. Сумма кредита обеспечена залогом квартиры, но банку еще нужно получить доход. Поэтому, банку выгодно получать проценты. Сумма, которая набегает за десять–двадцать лет, не маленькая. Поэтому, принимая решение, кредитный комитет смотрит, имеете ли вы возможность, после уплаты кредитного платежа обеспечит себе и своей семье необходимый минимум. Поэтому зарплата, иные доходы и какие–то обременения, обязательства существенно влияют на решение вопроса о предоставлении кредита. На самом деле эти вопросы лучше адресовать работникам банка.

Р.Щ. – "Мы с женой работаем, у нас маленький ребенок. Хотели взять по ипотеке жилье, но проблема в том, что у меня и у жены есть "белая" и "черная" зарплата. "Черной" больше, но бухгалтерия не хочет писать ее. Банк, естественно, отказывает в кредите".

Н.К. – Тогда надо обращаться в другой банк. Насколько мне известно, это не является препятствием, потому, что многие граждане получают не только зарплату, но и доходы в виде дивидендов по акциям, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартир и так далее. Не секрет, что для многих людей такие доходы могут превышать официальную заработную плату.

Р.Щ. – Зачем мне по ипотеке покупать квартиру, если я сдаю в аренду свою собственную.

Н.К. – У всех разные цели. Кого–то не устраивает трехкомнатная квартира размером сто пятьдесят квадратных метров, люди хотят приобрести большую квартиру. Разные варианты бывают.

Р.Щ. – Вы можете описать стадии, которые придется пройти при покупке жилья по ипотеке. Все круги ада?

Н.К. – Почему? Есть некий порядок, он весьма условный. В разных банках он весьма отличается. В принципе общий механизм следующий: вначале вы собираете пакет документов, подтверждающий вашу платежеспособность, поскольку это обстоятельство является определяющим при принятии об одобрении сделки. Подаете документы в банк и получаете решение кредитного комитета. Как только этот вопрос решен, вы, уже имея информацию о том, сколько вам банк может предоставить денег, выбираете себе квартиру. Как только подобрали квартиру, соответственно ее авансируете, подтверждая готовность ее приобрести. Собираете документы на квартиру, представляете их в банк и страховую компанию. Происходит проверка не вашей платежеспособности, а проверка самой квартиры. Сами посудите, если квартира будет не благонадежная, будет большой риск с признанием сделки не действительной. Для банка это немаловажно потому, что удовлетворять требования будет за счет этой квартиры. Поэтому проверяются квартиры, в том числе оценщик даст оценку данной квартиры. Затем, когда банк одобряет конкретную квартиру, подписывается кредитный договор, в день сделки банк перечисляет вам деньги, и вы с продавцом идете на сделку. Последний этап, это сама государственная регистрация договора и залога квартиры. Вот такой механизм.

Р.Щ. – Ипотека и потребительский кредит, а в чем разница? Многие не понимают. Могу ли я потребительский кредит потратить на покупку жилья?

Н.К. – В самом начале передачи было озвучено, что кредит это не есть ипотека. Это совершенно разные институты. По сути, ипотека, это залог, который обеспечивает основное обязательство, поэтому если вы просто берете кредит, неважно, что он потребительский или какой–то целевой. Раньше, в девяностые годы сбербанк предоставлял целевой кредит на постройку дома или покупку квартиры. Отличие в том, что если банк выдает кредит под залог имеющейся квартиры, то соответственно можно говорить, что это ипотека. Если вы получили кредит и потратили на покупку квартиры без залога последней, то соответственно это не ипотека. Этими понятиями мы оперируем достаточно свободно, так как насколько я сталкивался с самими договорами, которые вы называете ипотекой, они обычно называются договором купли продажи с использованием кредитных средств. А отдельно подписывается кредитный договор с заемщиком. Там нет такого документа, по которому вы покупаете квартиру, и банк вам предоставляет кредит. Все равно придется подписывать два и даже три документа. Третий документ – это закладная.

Р.Щ. – У нас сейчас экономический кризис. Многие аналитики пишут, из–за того, что происходит на нашем рынке, возможно банки перестанут выдавать кредит для покупки квартиры. Это возможно?

Н.К. – Не юридический вопрос. Я думаю, банки всегда будут заинтересованы получать доход в виде процентов от такого рода сделок, поэтому могут только меняться условия банка, процентные ставки, ужесточаться требования к заемщику.

Р.Щ. – В чем выгода ипотеки?

Н.К. – Для кого? Для банка?

Р.Щ. – Для того, кто покупает.

Н.К. – Несомненный плюс для человека, который покупает. Не копит деньги пять, десять лет, а сейчас, сегодня решает свой жилищный вопрос. Вот в чем очевидная выгода. Многие покупатели вынуждены до ипотеки снимать жилье, оплачивая его. Логика такая, что лучше оплачивать свое жилье, чем платить собственнику квартиры за съем квартиры.

Р.Щ. – Надо быть уверенным, что в ближайшие десять будет стабильный заработок.

Н.К. – Учитывая, что недвижимость растет в цене год от года, поэтому переплата хоть и большая, в итоге у человека два плюса. Он в своей квартире и…

Р.Щ. – Давайте займемся математикой. Из чего складываются расходы по ипотеке?

Н.К. – Много расходов. Безусловно, это не только сумма…Главная составляющая, это те денежные средства, которые заемщик берет у банка и, грубо говоря, отдает на покупку квартиры. Плюс производится страхование квартиры, оценка. Не банк это оплачивает, а это за счет заемщика. По сути, заемщик оплачивает все расходы. Если заемщик захочет досрочно погасить кредит, то в большинстве банков предусматриваются комиссии за досрочное погашение кредита. Это дополнительные составляющие, которые могут значительно увеличить сумму расходов.

Р.Щ. – Есть разные виды платежей. Они одинаковы для всех видов банков?

Н.К. – У каждого банка свои условия. Банк может не предусматривать досрочное погашение кредита, другие предусматривают, но устанавливают большую комиссию за досрочное погашение долга. В некоторых банках можно только один раз досрочно внести долг, в других долг платится частями. Во всех банках условия разные. Их масса. В рамках передачи не возможно обо всем этом поговорить. Надо делать анализ разных предложений банков. Но структура одна.

Р.Щ. – "Я решил взять ипотеку. На какой банк мне надо обратить внимание?". На что обратить внимание при выборе банка? Банков много.

Н.К. – Первое условие, для всех важное, это процентная ставка. Обратить внимание на дополнительные комиссии и платежи. За открытие расчетного счета, ссудного счета тоже берется комиссия. В некоторых банках проводятся акции, можно попасть с оформлением в дни акций и не платить комиссии. Совет: самому в это дело не ввязываться, есть профессионалы, так называемые ипотечные брокеры, которые разбираются в условиях банка, ипотечных программах. Под конкретного заемщика могут определить тот банк, который может ему оптимально подходить. Нельзя говорить, что условия конкретного банка чем–то выгодны, они могут подходить одним заемщикам, другим нет.

Р.Щ. – Ипотечный брокер много возьмет.

Н.К. – Не факт. Вы сбережете время. Возможно, брокер сделает дешевле, чем вы сами обратитесь в банк. Услуги брокеры могут оказывать на льготных условиях.

Р.Щ. – Николай, а стоит ли обращаться к риэлтору, для подбора жилья?

Н.К. – Если приобретается недвижимость на вторичном рынке, то, как правило, без риэлтора не обойтись. Тут стоит задача не только правильно оформить отношения с банком, но и оформить отношения с продавцом квартиры. Продавца квартир, по большому счету, не интересует откуда вы берете деньги, какие несете траты, затраты времени и сил, чтобы получить этот кредит, даже аванс на покупку квартиры. На практике, покупатели, которые пытаются с помощью ипотеки купить жилье на вторичном рынке, оказываются зачастую в не выгодной ситуации, так как продавцы отказываются от сделки, возвращают аванс. Покупателям по ипотеке приходится вновь подыскивать варианты жилья. В связи с этим, риэлтор заранее просчитает все риски связанные с самой сделкой, подберет квартиру, отвечающую требованиям. Он не будет рассматривать варианты квартир, которые изначально банк "отметет", не будет одобрять эти сделки. Есть проблемные квартиры, которые, в принципе, можно приобрести за счет своих средств, но одобрение банка невозможно получить. В этом может помочь либо ипотечный брокер, либо риэлтор.

Р.Щ. – Это же дополнительные расходы на риэлтора и брокера.

Н.К. – А кто сказал, что это дешево?

Р.Щ. – Я ничего не говорил. Скажите, существуют сроки максимальные и минимальные по выплате кредита. Минимум три года, максимум двадцать лет?

Н.К. – Устанавливает сам банк. Есть закон об ипотеке, залоге недвижимости, но в этом законе не предусматриваются максимальные сроки предоставления кредита под залог недвижимости.

Р.Щ. – Николай, я говорю, что готов выплатить кредит за десять лет. Мне отвечают, что подпишут, если на пятнадцать.

Н.К. – В связи с этим. Решает банк.

Р.Щ. – Торг неуместен.

Н.К. – Да. Вы можете убеждать банк в том, что готовы оплатить кредит в течение пяти лет, но в любом случае банк проверит вашу платежеспособность и рассчитает оптимальный размер кредита, срок на который будет предоставлен. Будет учитывать вашу возможность ежемесячно осуществлять платеж. Поэтому, если вас не устроит предложение банка, ваше право отказаться от услуг.

Р.Щ. – И обратиться в другой банк.

Н.К. – Да, конечно.

Р.Щ. – Как важна надежность симпатичного банка, Николай?

Н.К. – Надежность? Если речь идет о том, что вы отдаете деньги банку, то этот вопрос очень важный. Когда вам предоставляет банк деньги, я думаю, это не столь важно.

Р.Щ. – Банк "лопнул". Дальше, что происходит?

Н.К. – Даже, если банк "лопнул", у него есть кредиторы. Кому–то вам придется возвращать кредитные средства.

Р.Щ. – Для меня надежность банка не важна?

Н.К. – Не важна, абсолютно.

Радиослушатель Анна Михайловна – У меня вопрос к Николаю. Имеет ли значение возраст при решении вопроса о выдачи ипотеки для покупки квартиры?

Н.К. – Анна Михайловна, формально это нигде не зафиксировано, однако банки, предполагая получить возврат кредитных средств и процентов по кредиту, учитывают возраст заемщика. Поэтому, в семьдесят восемь лет, не получишь кредит.

Радиослушатель Алексей – Вы сказали, что надежность банка не важна. Если у банка возникает проблема, то есть возможность того, что банком начинает управлять конкурсный управляющий. Соответственно, он может принять решение о возврате ранее выданных кредитов. Это касается ипотеки или нет?

Р.Щ. – Спасибо за хороший вопрос.

Н.К. – Действительно. Я не задумывался о такой ситуации. При банкротстве банка возможна такая ситуация, что кредитор вправе расторгнуть договоры и требовать досрочного погашения кредитов.

Р.Щ. – И, что делать? Где брать деньги?

Н.К. – Я думаю, тут надо руководствоваться специальным законодательством касающейся деятельности банков. Я не смогу сейчас точно ответить, но у меня есть подозрения, что есть нормы, защищающие права заемщиков в данных случаях. Возможно, что в федеральном законе от 16 июля 1998 года об ипотеке и залоге недвижимости такая норма должна быть предусмотрена.

Радиослушатель Евгений – Хочу задать вопрос адвокату. У меня родители больные, пожилые люди. Купили холодильник в магазине. Холодильник оказался бракованный. Магазин, по–доброму, не желает вернуть деньги, поменять холодильник. Пытается проводить гарантийные ремонты, ссылаясь на то, что действуют по закону. Как быть в данной ситуации моим родителям?

Н.К. – Если не истек гарантийный срок, то ремонт должен производиться гарантийной мастерской. Насколько мне известно, согласно постановлению правительства, такой вид бытовой техники, к которой относится холодильник, технически сложный. Просто, из–за мелкой поломки, вернуть не возможно. Нужны серьезные основания, когда неоднократно возникает поломка или неустранимая поломка. Тогда вы вправе вернуть холодильник.

Р.Щ. – При покупке расписываемся, что претензий не имеем.

Н.К. – Претензий к чему? К внешнему виду? Речь идет о серьезной внутренней поломке. В любом случае, чтобы понимать, в чем причина отказа, лучше направить письменные претензии и получить письменный ответ. Там будут указаны мотивы, по которым вам отказали в возврате денег за холодильник.

Радиослушатель Владимир – У меня вопрос к ведущему и адвокату. Почему населению не разъяснено, что такое акция, что это за инструмент на самом деле. Почему, в средствах массовой информации, идет фальсификация данных, которые привели к обвалу.

Р.Щ. – Про акции я вам потом отвечу.

Радиослушатель Владимир – Тогда вопрос к адвокату. Скажите, пожалуйста, почему акция это инструмент залоговый, а банк не принимает акцию как залоговый инструмент для выдачи кредита. Осветите.

Р.Щ. – Ежедневно, по будням, у нас идет передача "Русский рубль", там постоянно говорят про акции. Согласитесь, не дело, в передаче "Час адвоката" говорить про акции. Отвечайте, Николай.

Н.К. – Если вы ко мне придете с акциями и предложите у меня взять денег под залог акций, то я буду принимать решение. Коммерческая организация это не госструктура. Банк это коммерческая организация. Первая задача банка – получение прибыли. Принимая решения, разрабатывая те или иные программы, решая какое имущество, может быть передано в залог, кто может выступать заемщиком, какие к нему предъявлять требования определяет сам банк. Ибо, банки являются акционерными обществами, и их акционеры хотят получать доход в виде дивидендов. Если банк будет налево, направо раздавать кредиты, то доходов не будет.

Радиослушатель Григорий – Я свой телефон не купил, а взял в кредит. За неделю дважды была поломка. Я обратился в магазин с возвратом телефона. Телефон мне не обменяли, посоветовали обратиться в сервисный центр. Сейчас банк требует от меня деньги. Правомерно ли это?

Н.К. – Григорий, ваши отношения с банком никак не связаны с продавцом телефона. Надо различать эти две разные вещи. В любом случае, раз вы в кредит приобрели телефон, свои обязательства перед банком должны выполнять, не зависимо от того исправный телефон или ремонтируют его. Это ваши отношения с банком. Это отдельный договор и с телефоном не связан. А по случаю ремонта телефона, в общем порядке пишите претензию, так у вас больше шансов решить проблему.

Радиослушатель Екатерина Федоровна – В случае с холодильником. У меня была такая же история. В Москве есть Общество защиты потребителей. В институте Габричевского они снимают помещение. Они мне помогли. На месте адвоката надо людям говорить, чтобы они боролись. В конце концов, есть гарантия и не понравившуюся вещь я могу вернуть. Так было, есть и будет. А с пожилыми людьми обращаются не знамо как. Мальчика надо научить, как поступить, потому, что везде будут пинать. Большое спасибо.

Н.К. – Екатерины Федоровны хотел бы ответить. Я, отвечая на вопрос, информировал о том, что с такими бытовыми приборами как холодильник дела обстоят сложнее. Нельзя, купив автомобиль, холодильник, при мелкой поломке требовать возврат денег. Видимо с какими–то товарами придется мучиться по гарантийным мастерским. От закона никуда не денешься. То, что есть такие организации, замечательно. Обращайтесь.

Радиослушатель Нина Петровна – Я хочу задать вопрос. У меня муж приватизировал квартиру. На него приватизирована квартира, а мы с сыном прописаны. В случае его смерти может ли квартира перейти к государству? Мы с сыном не члены приватизации.

Р.Щ. – Вы отказались от своих долей, Нина Петровна?

Радиослушатель Нина Петровна – Да, да. Не было времени во время оформления. Муж у нас как бы хозяин. Мы приватизировали давно. Как нам сейчас поступить, чтобы сыну было хорошо.

Н.К. – Квартира государству не отойдет, потому, что является собственностью вашего супруга, и будет наследоваться поровну вами и вашим сыном. В равных долях.

Радиослушатель Галина Ивановна – Мне прислали письмо из организации, где я являюсь акционером. Я не работающий пенсионер. И требуют, в соответствии с законом, чтобы я продала акции иностранной компании, которая купила девяносто процентов акций нашего предприятия. Имеют ли они право, принудительно, заставлять меня продавать акции?

Н.К. – Галина Ивановна, это ваше право распоряжаться своей собственностью, заставить вас не могут.

Р.Щ. – Запугивают. Шантаж.

Н.К. – Я не знаю, как это называется.

Радиослушатель Василий Алексеевич – Я из Московской области. Инвалид первой группы по зрению, уже девять лет. Живу в коммунальной квартире. Стою на очереди. Очередь за девять лет подвинулась на двести человек. Слышал, что есть бессрочная ссуда. Объясните, что это такое.

Н.К. – Есть такая программа помощи молодым семьям, а также государство предоставляет бессрочные ссуды на приобретение жилья. Но в любом случае придется заплатить часть денежных средств самому, потому, что, как правило, бессрочной ссуды не хватит на покупку квартиры на рынке недвижимости. Это надо учитывать.

Радиослушатель Надежда Михайловна – Здравствуйте. У меня такой вопрос. Зачем приватизировать дороги на садово–огородных участках?

Н.К. – Насколько мне известно, я не специалист в области дорожного хозяйства и имущественных отношений. Принят закон, касающийся урегулирования вопроса собственности на дороги. На самом деле проблема достаточно большая. Садовые товарищества, владельцы садовых участков пользуются дорогой, а потом эта дорога оказывается собственностью какого–то ООО или ЗАО. Я столкнулся с ситуацией, что одна из деревень Московской области не может пользоваться своей дорогой, потому, что поперек дороги стали строить новую дорогу. Выезд на новую дорогу не сделали. Люди не могут подъехать к своим участкам. Поэтому, вопрос собственности, на сегодняшний день, очень актуален. Если речь идет об оформлении дороги в собственность садового товарищества, то есть отнести дорогу в собственность товарищества, это очень важный вопрос и его надо решать.

Радиослушатель Владимир – Здравствуйте. Мой сын взял кредит. Часть кредита выплатил и сам погиб. У него осталась жена с маленьким ребенком и родители. Как быть с его долгом банку? Обяжут ли родственников выплачивать долг банку?

Н.К. – Вам, Владимир, надо выяснить, была ли оформлена страховка. Как правило, при выдаче потребительских кредитов банки предлагают, а иногда ставят одним из условий выдачи кредита, страхование жизни заемщика. Если жизнь вашего сына была застрахована, соответственно, оставшуюся часть не выполненных обязательств перед банком будет выполнять страховая организация. Если страховки не было, наследникам погибшего придется выплачивать долг банку.

Р.Щ. – Люди берут кредит. Не было страховки. Не может жена с маленьким ребенком выплачивать долг банку. Что будет дальше?

Н.К. – Договор заключается с конкретным лицом. Почему банк предоставляет значительные кредитные средства? Потому, что обеспечено основное обязательство залогом имущества. Я думаю, что банку, по большому счету все равно, имеются ли маленькие дети у заемщиков. У банка есть заложенное имущество. Если наступят обстоятельства, что кредит не может возвращаться заемщиком, то банк будет принимать решение о реализации по ликвидационной стоимости этой квартиры и удовлетворение своих требований. На случай, если с заемщиком что–то случается, как правило, по кредитным программам обязательно страхуется жизнь заемщика.

Радиослушатель Ольга Николаевна – У меня такой вопрос. Я в мае купила часы будильник с цифровой индикацией. Проработав три месяца, отстает по показаниям. Гарантийный. Есть номер телефона в гарантийном талоне, но такого телефона не существует. Обращалась в магазин, в мастерскую. Теперь не знаю, куда обращаться за помощью.

Н.К. – Если у вас сохранился чек магазина и гарантийный талон, то вы вправе предъявить свои требования, как в гарантийную мастерскую, так и непосредственно к продавцу. При покупке часов на рынке, то шансы удовлетворения ваших требований резко уменьшаются. Если это магазин, то могут быть предприняты действия к принятию товара и возврату вам денег.

Радиослушатель Надежда Григорьевна – Здравствуйте. У меня к вам такой вопрос. У нас идет капитальный ремонт в доме. Подрядчик, по своей вине, сжег квартиру. Нанес нам большой ущерб. Это случилось двадцать восьмого июля. Мы не были сторонниками обращения в суд, по уголовному делу. Денег у нас нет, чтобы самим сделать ремонт. Мы были готовы на ремонт силами подрядчика. Мы провели независимую экспертизу и были готовы, чтобы нам возместили ущерб деньгами. Они отказались. Мы были вынуждены, чтобы они нам сами ремонтировали. Заключили с ними договор, что до двадцать пятого августа закончат ремонт. Сегодня пятьдесят первый день, а квартира не отремонтирована. Как вы думаете, можем ли мы применить санкции к подрядчику, к организации АО "Капитал–проект", за то, что они не выполнили договор в срок?

Р.Щ. – Чем объясняют такую задержку?

Радиослушатель Надежда Григорьевна – Ничем. Мы им пишем претензии, после которых начинаются звонки. Генеральный директор готов приезжать каждый день смотреть. За все это время мы всего два дня были свободны, а так вынуждены там находиться. Они настроены на капитальный ремонт, а не завершать ремонт нашей квартиры.

Н.К. – Следует руководствоваться главой тридцать седьмой Гражданского Кодекса регулирующей отношения между заказчиком, то есть хозяином этой квартиры и подрядчиком этой организации, которая в срок не выполняет возложенные на нее работы. Дело в том, что в договоре подряда обязательно должен быть указан начальный и конечный срок выполнения работы. Подрядчик несет ответственность за нарушение как начального, так и конечного срока выполнения работы. Надо читать договор. Вполне возможно, что вы можете отказаться от их услуг. Расторгнуть договор.

Радиослушатель Валентина Захаровна – У нас почти такая же проблема, как предыдущая. Нам как многодетной семье дали улучшение, дали двухкомнатную квартиру, дополнительную комнату. Прописались. Обещали отремонтировать в первом квартале. Но вот уже девять месяцев я плачу за квартиру, не имея ничего. Ремонта так и не сделали.

Н.К. – Сложный вопрос. Одним словом не скажешь. За квартиру придется платить. С ремонтом, надо объединяться с жителями, и писать коллективное письмо в Управу или Префектуру. Сначала в эксплуатирующую организацию.