Что такое залоговая недвижимость?

Н.Я. – Мы возвращаемся к ипотечной теме. Что такое залоговая недвижимость, чем может быть выгодна ее продажа, с какими проблемами рискует столкнуться человек, который покупает такую недвижимость? Мы сейчас не будем произносить банальные слова о том, что рынок ипотеки в России более молодой, чем за рубежом. Но не очень пристальный взгляд по диаграммам, таблицам и графикам показывает, что доля залоговой недвижимости здесь и за рубежом иногда несоразмерима. По разным оценкам на рынке в Москве около 2 процентов таких квартир, а за рубежом во многих городах это десятки процентов. Это мешает работать банкам, их ипотечным управлений?

П.Р. – На сегодняшний день, действительно, залоговых квартир в Москве не очень много мы предлагаем в продажу. Тем не менее, мы ожидаем, что их будет все больше. Это связано не только с развитием ипотеки, но и с ростом цен на недвижимость, который наблюдался некоторое время назад. В связи с этим мы говорим, что, возможно, большое количество людей покупали квартиры с инвестиционными целями. Скорее всего, при определенной стагнации рынка начнутся их продажи.

Н.Я. – Давайте разберемся в том, что называется залоговой недвижимостью. Квартиры, купленные по ипотеке, находятся в залоге у банков, но можно взять кредит под имеющуюся квартиру, соответственно, она тоже будет залоговой.

П.Р. – Совершенно верно. Ипотека – это залог недвижимого имущества. Квартира в залог может попасть разными путями. Мы говорим о том, что существует ипотека в силу закона, ипотека по договору. Здесь есть принципиальная разница. Когда квартира приобреталась на средства кредита, предоставленного банком, такая квартира автоматически в силу закона становится залогом банка. Так называемая ипотека по договору – это когда некий граждан, собственник квартиры, пришел в банк, заложил квартиру для получения денежных средств. И там, и там квартира попадает в залог для обеспечения возврата кредита, выданного для получения этой квартиры или на другие цели. Проблемы при продаже квартиры практически одинаковы. В обоих случаях квартира не может быть продана без согласия залогодержателя.

Н.Я. – То есть банка.

П.Р. – Да. Банк тоже может перепродать закладные, залогодержателем может стать другой банк. Естественно, человек во всех случаях является собственником квартиры, но он не может ей распоряжаться, то есть продать или подарить без согласия залогодержателя. Если возникает проблема продажи, все будет зависеть от поведения банка. Можно продать квартиру с непогашенным кредитом. Такие схемы все чаще практикуются в разных банках, в том числе, и в нашем.

Н.Я. – Например, я купил квартиру в кредит. У меня изменилась ситуация, меня уволили в работы, я не могу больше выплачивать кредит. Я прихожу в первую очередь в банк, объясняю свою ситуацию, банк принимает решение продать мою квартиру?

П.Р. – Банк не продает квартиру.

Н.Я. – Я должен продать квартиру с разрешения банка?

П.Р. – Совершенно верно. Продажа квартиры происходит не только потому, что человек не может платить. Бывает, что человек переезжает из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Бывает, он продает, а в дальнейшем он покупает квартиру с кредитом другого банка. Бывает, человек переезжает в другой регион. Бывает, что причина в инвесторе, мы можем заподозрить, что в ближайшее время появится много таких квартир. Самый несчастный случай с человеческой точки зрения, когда человек не может платить, приходит и говорит об этом в банке. Как правило, банк подскажет, как можно продать недвижимость, и, естественно, даст на это согласие, потому что никому не нужны разбирательства в суде с неплательщиком, взыскания через суд и так далее.

Н.Я. – Учитывая, что никто не заинтересован в долгих разбирательствах, тратах на судебное производство, может быть, банк будет подробно выяснять ситуацию, предлагать реструктурирование, рефинансирование долга? Или на изменение срока и сумм выплат сегодня мало кто идет?

П.Р. – На сегодняшний день возможны любые варианты. Возможна реструктуризация долга, увеличение срока, предоставление отсрочек. Но для банка это нежелательно. Это связано с созданием дополнительного резерва по заемщику, у которого неблагоприятная финансовая ситуация на случай невозврата этого кредита. В любом случае это дополнительные расходы банка. Поэтому если говорить о том, что человек хочет продать квартиру и так погасить кредит, для банка это самый лучший вариант с учетом неблагоприятной ситуации у заемщика.

Н.Я. – После какого количества пропусков платежей, сколько месяцев я должен не вносить деньги, чтобы попасть в разряд проблемных кредитополучателей? Или нет таких готовых схем, а в каждом случае это решается отдельно?

П.Р. – Каждый случай индивидуален. В законе об ипотеке есть право банка затребовать у заемщика досрочно в полном объеме кредит, который заемщик будет пытаться вернуть путем продажи квартиры. Там сказано, что это может быть даже после незначительных просрочек в количестве трех в течение календарного года.

Н.Я. – То есть это случай, когда я должен платить 18 числа каждого года, а я плачу 19 числа?

П.Р. – Формально это так, тогда наступает это право. Это не значит, что банк воспользуется этим правом. Один день просрочки, особенно с заемщиком, который ведет напряженный образ жизни, связанный с командировками или еще какими–то вещами, думаю, не приведет к тому, что банк будет этим заниматься. Второй этап – это просрочка свыше 60 дней. Она, как правило, по нормативам банка приведет к созданию дополнительных резервов, а это прямые расходы банка. В этой ситуации банк начнет некие телодвижения, переговоры о выходе заемщика из кризиса. Самый тяжелый вариант развития событий – это обращение о взыскании через суд.

Н.Я. – Я хочу с другой стороны посмотреть на ситуацию с продажей залоговой недвижимости. Многие из радиослушателей начинают любую ситуацию примерять на себя. Я взял кредит, теперь я решил продать квартиру, которая находится под залогом. Возможно, многие подумают, вдруг они, покупая квартиру, случайно купят квартиру, которая где–то находится под залогом. Такое физически невозможно?

П.Р. – Нет, это возможно. Квартиру можно приобрести с обремением, скажем так.

Н.Я. – Но покупатель будет об этом знать, это не станет для него неожиданностью? Такую сделку просто не зарегистрируют?

П.Р. – Эту сделку не должны зарегистрировать. В любом случае при приобретении квартиры покупатель увидит из документов, что она находится в залоге у банка. Это может быть указано в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Есть и второй вариант. Если это не видно, можно получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эта информация носит открытый характер, там содержатся сведения об обременениях. Третий вариант, если вы пренебрегли или невнимательно осуществляете договор. Договор надо внимательно прочитать. В договоре при продаже квартиры, находящейся в залоге, должно быть написано об этом, что человек ее покупает с таким условием. Некая внимательность позволит избежать проблем.

Н.Я. – Очень часто человек покупает что–нибудь подешевле, например, машину. В банке говорят: "Потом, когда все оформите, не забудьте оригинал ПТС нам привезти. Пока вы не расплатитесь по кредиту, оригинал должен быть у нас". Человек его не завозит, проходит год–два, а из банка не запрашивают. Теоретически можно предположить, что человек спокойно может эту машину продать. Вряд ли где–то есть единая база данных на машины, купленные по кредиту. Банку придется только пойти в суд, это очень часто происходит. С ипотекой такое произойти не может, потому что регистрирующие органы увидят, что машина под залогом?

П.Р. – Совершенно верно. На самом деле законодательство предусматривает в обязательном порядке регистрацию прав на независимость. Так обязательно осуществляется и регистрация всех обременений. Поэтому квартира, которая находится в залоге, скорее всего, будет продаваться в режиме залога, с обременением. При этом должно быть указано, что квартира находиться в залоге, а покупатель согласен ее приобрести с обременением. Здесь возникает вопрос внимательности. Как правило, никто не хочет покупать квартиру, которая находится в залоге. Люди продают квартиры после того, как снят залог. Конечно, есть разные механизмы. Есть механизм погашения кредита непосредственно перед продажей с кратковременным привлечением денежных средств. Человек перезанял деньги, погасил кредит, получил об этом справку и продал квартиру. Второй вариант, когда банк дает согласие, но принимает меры к скорейшему погашению кредита после государственной регистрации. Третий вариант – взять средства от самого покупателя в качестве аванса. Это может быть и очень большой аванс, почти равный стоимости квартиры. Некоторые банки выдавали ипотеку вообще на 100 процентов. Но это может быть и незначительная часть стоимости квартиры, если квартира приобреталась 2–3 года назад. Средняя сумма кредита 3 года назад была около 30 тысяч долларов, что несопоставимо с сегодняшним кредитом.

Н.Я. – У вас время от времени трясутся коленки, когда бывает информация о том, что сейчас недвижимость начинает резко дешеветь? Бывают страшные заголовки, что все на рынке падает, будет падать и недвижимость. Вдруг вся стоимость квартиры будет меньше, чем та сумма, которую вам клиенты должны?

П.Р. – Конечно, на рынке нет единого понимания того, что сейчас надо делать. Юридически, конечно, банки защищены. Везде сказано, что в случае уменьшения стоимости залога заемщики должны предоставить дополнительные залоги. Но мы понимаем, что это нереально.

Н.Я. – Может быть, у них ничего больше нет.

П.Р. – Думаю, что банки не будут предпринимать существенных действий в связи с падением цен на недвижимость, которое может произойти. Но это будет социальный вопрос. В любом случае при обращении взысканий и при недостаточности денежных средств от вырученной недвижимости надо находить дополнительные средства.