По некоторым прогнозам жилая недвижимость в России может существенно подешеветь

А.М. – Сегодня мы поговорим о самом насущном. Для кого–то это цель всей жизни, кто–то этим обеспечен и может считать себя счастливым человеком. Это квартиры. В нашем случае в Москве, в общем случае во всех городах Российской Федерации. Стоимость жилья в нашей стране сейчас переживает очень интересный момент. Цена квадратного метра жилой и нежилой площади как–то замерла в ожидании того, чем же все–таки закончится то, что называют мировым банковским кризисом. Константин Николаевич, давайте мы эту ситуацию обрисуем. Каким образом кризис начал влиять на стоимость недвижимости в принципе в мире, как это отразилось на России? Срез момента.

К.А. – Первое, на самом деле основная проблема, как это не странно, назрела именно в Америке на рынке ипотечного кредитования. Главная проблема заключалась в том, что кредиты в Америке выдаются под плавающую ставку, которая зависит от ставки либор – это фиксированный процент плюс какой–то процент от маржи банка, ниже которого банк не может выдавать ипотечные кредиты.

А.М. – Ниже этого либора?

К.А. – Ниже этого либора плюс, естественно, какой–то маржи. Соответственно, что произошло? Увеличилась ставка рефинансирования, которая привела к тому, что ставка либора выросла. Очень большое количество людей, которые покупали недвижимость в Америке, стали несостоятельны с точки зрения обеспечения платежей. К примеру, раньше квартира по ипотеке обходилась в тридцать процентов от семейного бюджета в месяц, и соответственно они могли платить. Когда это стало, грубо говоря, пятьдесят–шестьдесят, они были вынуждены отказаться. Причем, основная проблема американского рынка недвижимости в том, что там есть перепроизводство недвижимости. Там люди покупали недвижимость именно с целью спекуляции, то есть с целью того, чтобы ее чуть позже продать дороже. На это выдавались кредиты банками, на это шла налоговая система, которая создавала специальные льготы налогообложения, на это все было направлено. Собственно та мечта нашего любого русского человека о том, чтобы дешево купить жилье, она американской мечтой давно реализовалась. Тот кризис перепроизводства в итоге подтолкнул к тому, что люди начали отказываться от платежей по таким кредитам и начали продавать недвижимость. Недвижимость вышла на рынок, и на сегодня можно говорить о том, что от тридцати до пятидесяти процентов цены на недвижимость в Америке обрушились. В чем наша ситуация отличается от американской? Прежде всего, у нас большинство ипотечных кредитов давалось по фиксированной ставке. У нас, если возможен кризис, то он возможен только в отношении тех людей, кто вдруг потеряет работу в связи с кризисом. Преимущество нашего рынка заключается в том, что ипотека занимает на самом деле в общем объеме совершаемых сделок всего пять процентов. В Америке – это девяносто восемь процентов. Понятно, что прямая зависимость рынка финансов от рынка недвижимости очевидна. Значит, в России ситуация отнюдь не такова, и люди, покупая квартиры, привыкли платить самостоятельно. Угрозы именно с этой стороны для нашего рынка нет. Любые умозаключения, что сейчас весь рынок обвалится, обрушится и так далее, мне кажется, как минимум не очень состоятельными. Второй момент, который очень важен и который есть смысл рассмотреть – это то, что происходило с недвижимостью в 1998 году, когда кризис был очень глубоким и серьезным, когда было обесценивание национальной валюты примерно в четыре раза. Тогда казалось, что рынок должен точно обвалиться. Но, тем не менее, что произошло. Произошло следующее. Поскольку этот рынок очень консервативный, за полгода произошло небольшое снижение на десять процентов. В итоге в течение двух лет после кризиса цены опустились на тридцать пять процентов в Москве. В регионах эта цифра была несколько выше – сорок и пятьдесят процентов, но это произошло за два года. А дальше восстановился рост. С моей точки зрения, кризис пока не получил такого развития, как кризис девяноста восьмого года. Безусловно, мы видим на лицо проблему, связанную с тем, что недвижимость стоит безумно дорого. Например, в Москве на сегодня трехкомнатная квартира стоит полмиллиона долларов. В этом плане можно пошутить, а как же собирается Правительство Москвы решать жилищную проблему москвичей. Да, очень просто. Продав комнату в коммуналке, можно будет купить замок на Лазурном берегу. Почему растут цены? Они растут, потому что недостаточно нового предложения. Два главных отличия американского рынка недвижимости от российского заключается в двух основных факторах. Первое – это полное отличие в ипотеке, всего на пять процентов присутствует финансирование за счет ипотеки на этом рынке, а второе – это то, что там кризис перепроизводства, а у нас жилья недостаточно. По статистике у нас в каждой квартире живет в среднем две семьи. Сейчас этот коэффициент чуть–чуть улучшился, но, тем не менее, в среднем получается, что в любой квартире реально живет две семьи. Это как раз та потребность, которая на сегодня существует. Условно говоря, если бы в Москве построили не четыре миллиона квартир, а восемь, тогда, наверное, все потребности были бы удовлетворены при самом минимальном платежеспособном спросе. Но, к сожалению, проблема такова, что не все люди платежеспособны. Когда мы возвращаемся в историю сегодняшнего кризиса, мы начинаем понимать, что все процессы на рынке цикличны, что все они различны. Первое потрясение рынок после начала роста с 2000 года испытал в 2004 году, когда был банковский кризис на межбанке и когда банки перестали кредитовать застройщиков. Резко упал платежеспособный спрос, резко снизилась платежеспособность людей, и небольшая корректировка темпов роста цен произошла. Весной 2006 года цены выросли на 87 процентов. В основном это было связано с тем, что рынок ценных бумаг фиксировал свою прибыль. Люди, владевшие ценными бумагами, начали уходить с этого рынка, фиксировать прибыль и направили инвестиционные средства на рынок недвижимости. Примерно тридцать процентов покупок стали инвестиционными. Та же самая проблема, что и была в Америке. Ведь большинство покупок квартир – это инвестиционные покупки. Рынок, было, начал превращаться в инвестиционный, но ненадолго. К осени практически весь спрос был реализован, цены начали опять стабилизироваться. 2007 год практически весь ушел на корректировку цен, осенью цены опять немного выросли и весной этого года опять начали расти. Практически мы видели, что в Москве цены выросли на 35–40 процентов в разных категориях. Опять это было связано с тем, что умные держатели ценных бумаг, те, которые знали, что на рынке будет кризис ценных бумаг, ушли с него еще в январе. Остались не совсем профессиональные, не совсем умные, которые сейчас, к сожалению, на этом рынке потеряли свои активы. Что же ждет нас сейчас в этой ситуации, а именно падения рынка ценных бумаг, снижения ликвидности банков и снижение платежеспособности значительной доли российских компаний? Все будет зависеть от того, насколько этот кризис начнет развиваться. Если не начнется тотального глобального банкротства компаний, люди не начнут терять свои рабочие места, а сегодня Правительством предприняты все меры для того, чтобы этого не произошло, то кризис не будет углубляться. Тогда у людей возникает несколько альтернатив. Продать недвижимость, и эти деньги куда–то вложить. Либо наоборот, деньги из каких–то других областей вынуть и вложить в недвижимость. Если смотреть опрос общественного мнения, который был сделан совсем недавно независимым институтом глобальных исследований, то мы увидим, что 48 процентов людей предпочитают свом денежные средства сохранить именно в недвижимости. Следующий в рейтинге Сбербанк, около 12 процентов, а дальше уже менее 8 процентов все остальное. Если 1998 году второе место занимало вложение в валюту, прежде всего, назывался доллар, то сейчас из–за неустойчивости доллара и возможной рецессии в Европе евро не являются привлекательными для вложения валюты, поэтому всего 6–7 процентов респондентов отдали этому предпочтение. Это как раз свидетельствует о том, что население не очень–то торопится…

А.М. – Инвестиционные квартиры продавать…

К.А. – И вкладывать куда–то деньги. Еще одно из соображений тоже очень существенное. Хорошо, взяли эти деньги и вложили в самый надежный банк. Надежный банк по депозитам может дать в лучшем случае 9–11 процентов годовых. Это касается гарантии по очень небольшим суммам. Центробанк сегодня гарантирует, по–моему, триста пятьдесят тысяч рублей. Когда мы говорим о продаже квартиры, мы понимаем, что это совсем другие деньги. С этими деньгами выйти и вложить на депозиты в ненадежные банки под высокие ставки не очень интересно, а в надежные под невысокие ставки, которые даже не компенсируют инфляцию, тоже не интересно. Какие есть альтернативы? Сегодня ставки аренды растут, как бы там ни было на рынке, не смотря на то, что экономически все себя не очень хорошо чувствуют, но, тем не менее, готовы больше платить за аренду жилья. Что это значит? Это значит, что есть устойчивая доходность. Сегодня она порядка 6–8 годовых от текущей стоимости недвижимости. Собственно говоря, это тот же самый депозит. Цены на недвижимость – это колебания, на ней все время они существуют, но в целом это колебания вокруг наклоненного под углом тренда. Тренд – это и есть инфляция. То есть, по сути, недвижимость и рост цен на нее практически каждый год точно компенсирует инфляцию и немного больше. У людей есть выбор: остаться в недвижимости или вложить в недвижимость деньги, при этом получая определенную доходность и имея перспективу как минимум инфляционного роста цен, который компенсирует инфляцию, либо вложить в банк и ниже инфляционного роста приращивать свой капитал. Мне кажется, что при прочих равных, особенно с учетом кризиса 1998 года, сегодня нет надежной валюты, в которую можно было бы точно вложиться. В этой связи, я думаю, что недвижимость как актив по сравнению с другими рынками ценных бумаг является очень привлекательным активом. По этой причине неизвестно, наоборот она может стать более интересным активом, и ее начнут более активно покупать. С точки зрения активности, которая сейчас осуществляется на рынке, появилось больше предложений квартир. Что это за квартиры? Это квартиры, которые мы сегодня называем проблемными, то есть те, в которых что–то не совсем чисто с историей перехода права собственности. Она, например, меняла несколько раз собственников. А до этого квартиры, которые в основном присутствовали на рынке, были альтернативные, когда люди, улучшая или ухудшая свои жилищные условия, совершают обмены. Для них все равно, что происходит с рынком, растет он или падает в цене, они решают свои насущные проблемы. Появились сейчас так называемые инвестиционные квартиры, но пока те, с моей точки зрения, которые не очень качественные. Но, тем не менее, если говорить о наблюдении за рынком недвижимости, то можно увидеть следующую картину: в долларах недвижимость за сентябрь в цене снизилась на один процент, в рублях цены выросли. Вот, что можно сказать о рынке, он снижается или растет? Не каждый аналитик сможет ответить на этот вопрос.

А.М. – В общем и целом за тех, кто уже вложился в квартиры когда–то можно белее или менее быть спокойными. Это главный вывод, который я делаю из ваших слов. Я должен говорить и о тех, кто квартиру не имеет, но очень хочет ее приобрести. Кому нет никакого дела ни до каких инвестиций, лишь бы получить то, что может стать базисом для дальнейшего развития, как человека, гражданина, создателя ячейки общества и всякие прочие штампы. Единственная сейчас возможность сделать это в Москве или любом другом крупном городе, если это не гении уровня Билла Гейтса и тебя сразу возьмут в Майкрософт или еще куда–нибудь, а это ипотека все–таки. Учитывая, что наш ипотечный рынок, как вы сами говорите, не только не развивается, то есть пять процентов не тот серьезный уровень, то можно ли говорить, что именно отсюда придет та самая возможность для тех, кому нужно жилье, то есть приобрести самое первое и единственное жилье.

К.А. – Я думаю, на самом деле есть несколько инструментов. Конечно же, есть ипотека, но сегодня ипотека становится еще более недоступной из–за того, что ставки растут, размеры первого платежа тоже растут, и это связано, в том числе и с финансовым кризисом. Есть другие альтернативные инструменты, один из которых это так называемое приращивание недвижимости, когда вы сначала покупаете комнату, например, в Подмосковье, потом, накопив немного денежных средств, улучшаете эти жилищные условия до однокомнатной квартиры, меняете ее на комнату в Москве, дальше однокомнатная квартира в Москве, то есть начинаете немного приращивать. Мне кажется, что это очень прагматичный хозяйский подход, который всегда был характерен для вменяемых людей, не всегда готовых влезть в кредит, но которые думкой богатеют. Здесь есть определенная финансовая основа, и в моем понимании, здесь как раз попытка уйти из зоны определенных рисков, в том числе, финансовых оправдана.

А.М. – Ситуация, которая сложилась с недвижимостью в Москве, понятна. В регионах какие процессы происходят? Далеко ли от Москвы, близко ли от Москвы цены растут везде, но те же ли механизмы там действуют?

К.А. – Безусловно, разные механизмы действуют, но в основном это механизмы экономические, прежде всего. Есть спрос – есть предложение. Есть люди, которые приезжают и трудоустраиваются. Если есть существенный приток, значит, есть существенный спрос, который превышает естественное вложение в большинстве городов России. В разных регионах разная экономическая ситуация. Есть ситуация, зависящая от нефти, от стоимости этого продукта на международном рынке. Есть ситуация, зависящая от урожаев, например, зерновых. Краснодарский край и Ростов – для них все равно, что было с нефтью, цены продолжали расти, потому что они собрали семь миллионно тонн пшеницы в этом году и получили достаточно широкие прибыли от сельскохозяйственной деятельности. Дальний Восток – особая ситуация. В зависимости от рыбы и оттого, что в Японии делается с экономикой. На самом деле в каждом регионе по–разному работают экономические циклы, и по–разному цены растут или снижаются. Но важно одно, что после резкого роста всегда происходит небольшой откат, небольшая корректировка, небольшое снижение. После небольшого снижения опять возникает рост, то есть это реальная специфика. Мы наблюдаем историю рынка с 1991 года. Первая небольшая корректировка была в 1995 году, потом 1998, потом 2004, и на сегодня мы говорим о том, что 1997 была корректировка, возможно, в 2008 тоже будет. Картинка по регионам разная, есть регионы, где цены по–прежнему растут. Есть регионы, где цены уже сначала года корректируются, например, Петербург и Екатеринбург, там цены выросли в прошлом году очень динамично. Это, безусловно, зависит от экономической ситуации и платежеспособного спроса. Важно иметь в виду следующее, что, когда первый очень сильный рост состоялся в Москве весной 2006 года, это было благодаря и ипотеке и потому, что средний класс впервые получил возможность с помощью массовой ипотеки купить жилье бизнес класса в Москве. Оно тогда с помощью ипотеки было доступным. К среднему классу я отношу людей с доходами, на семью около шести тысяч в месяц. Соответственно, ипотека была доступной. На сегодняшний момент опять произошел рост. Средний класс ждал ситуации, ничего не произошло, цены не откатились назад, и с помощью ипотеки для него стало доступно только жилье эконом класса. Такое жилье было успешно приобретено, реализован покупательский спрос, и сегодня средний класс исчерпал все возможности, в том числе с ипотекой и использованием своих собственных ресурсов покупки жилья. Цены предельные. Поскольку в России и в Москве частности покупательский спрос находится на чаше весов, то ключевым фактором на то, что произойдет, является средний класс. То, что будет происходить с бизнесом среднего класса, будет ухудшение экономической ситуации в компаниях, в малом, среднем или крупном бизнесе или не будет, от этого будет зависеть, куда чаша весов будет склоняться. Я думаю, что, исходя из общих прогнозов, с вторичным рынком ничего не будет. Даже если произойдет корректировка за шесть месяцев процентов на десять – это для рынка недвижимости значений не имеет, потому что опять восстановится покупательский спрос и долгосрочной перспективе не имеет смысла сейчас кидаться из стороны в сторону. Другая проблема – это рынок первичного жилья. Это рынок, который содержит в себе значительный объем рисков не только непонятных сроков окончания строительства, но и риски того, будет ли вообще строительство закончено, особенно это касается очень крупных объектов. Риски здесь значительные и существенные, в этом секторе я прогнозирую в любом случае проседание экономической активности, очень существенную корректировку цен. Либо девелоперы и застройщики должны будут пойти на то, чтобы снизить цены, либо они должны будут пересмотреть условия договорных отношений с клиентами: снизить риски для них, сократить сроки инвестирования, снизить размеры платежей, не сто процентов вперед, а, условно говоря, растянуть их. Эти кризисные меры, наверное, могут позволить сохранить платежеспособный спрос на этом рынке, но здесь в любом случае произойдет определенное проседание. Второй сектор рынка недвижимости, который тоже будет корректироваться – это коммерческая недвижимость. Здесь это связано с тем, что компании, приобретавшие для себя недвижимость либо инвестировавшие в инвестиционные проекты, то они, прежде всего, брали кредитные кротко срочные средства. Их нужно будет возвращать . Необходимость возврата таких средств будет вынуждать собственников объектов, которые их реконструировали, либо их инвестировали, их продавать. Третий рынок, который тоже испытает потрясение, может быть даже более существенное, чем рынок коммерческой недвижимости – это рынок земли. По сути, это рынок, который похож на рынок акций, непонятно, что за этим рынком стоит. Если вся остальная недвижимость приносит прибыль, даже если она снижается в цене, все равно это готовый бизнес, который генерирует доход, потому что ее можно сдавать. Землю сдавать нельзя. Она несет только затраты. Для того, чтобы землю освоить, нужны очень существенные инвестиционные вложения. Это минимум в три раза больше, чем стоит земля, а максимум в десять. Для того чтобы развивать земельный ресурс, в него еще нужно вложить значительные средства. Сегодня их на рынке нет, а это значит, что в ближайшие два года никто развивать землю не будет, а значит и покупать ее не будет. Это значит, что если люди сегодня вложили деньги в землю в коммерческих целях, если им эти деньги потребуются для возвратов кредитов либо для того, чтобы вернуть эти деньги в бизнес, они будут вынуждены ее продавать. Это может привести к существенной корректировке. Я оцениваю, что где–то 30–50 процентов этот рынок снизиться в цене.

А.М. – Сейчас самое время вспомнить о тех инициативах, которые у нас продвигаются на самом высоком уровне, то есть, чтобы строить новое жилье компактного вида на той самой земле. Государство, наверное, сейчас единственный игрок, у которого есть такие средства, чтобы в определенных необходимых масштабах эту землю обустроить, но это только декларации. Когда они будут продвигаться и воплощаться, неизвестно.