"Недвижимость за рубежом"

И.И. – Как показывает опыт, у "чайников" всегда есть шанс встретиться с не очень добросовестными риелторами. А реклама пестрит и человек, тем более в таком нашем сегодняшнем кризисе, думает, что там–то рынок стагнирует, и я как раз куплю и буду счастлив. Например, начнем с самого простого, особняк задешево. Что это за особняк, какой он? Человек обращается в агентство и ему говорят, что подберут ему что–нибудь, правда, тот, который ему приглянулся уже ушел, но, наверняка, найдут что–то подобное. Обманывают, вывешивают недостоверную информацию, как себя вести?

В.У. – Скажу так, существует два типа агентств. Есть компании, являющиеся просто посредниками в этом бизнесе, они действительно выставляют на сайты объекты, которые просто симпатичные картинки и могут быть давно уже проданы, и действительно заманивают клиентов, обещают что–то подобрать. Часто это компании, которые просто образовались не из профессионалов, а просто, потому что имущественная среда привлекла их сегмент. Но, обратившись в серьезную компанию, которая занимается этим профессионально, имеет хороший дорогой сайт, имеет определенный штат сотрудников, компания является не просто частным агентом, кто–то является, а эта компания действительно образована в соответствии с законом. Такие компании дорожат своей репутацией и выставляют только существующие реально объекты. Действительно, часто бывает, что эти объекты уже куплены, это реальность, потому что рынок настолько огромен, предложение огромно, и на сайт обычно выставляются объекты, чтобы просто сориентироваться. Потому что человек желая что–то приобрести за рубежом, часто не имеет полной информации, чтобы понять где, за какие деньги и что именно он сможет приобрести. И, увидев это на сайте, он может обратиться в компанию, где уже по его мерке, по его параметрам, указанным им, подберут целый ряд объектов, несколько штук – это может быть 5, может 10 или больше объектов, полностью соответствующих его параметрам. Именно тех объектов, которые есть на сегодня в предложении, которые он может поехать через неделю, через две и реально увидеть своими глазами.

И.И. – Импортная курортная недвижимость может выглядеть совершенно по–разному, представления могут совершенно разные. И по фотографиям судить, это все равно, что покупать себе номер в гостинице в турфирме, примерно то же самое, все равно все вокруг слов, вокруг разговоров, люди разговаривают, только тогда можно что–то выяснить и то не всегда. Например, есть бунгало, небольшой участок земли присутствует, но бассейн и сад – общие на блок, а в каждом доме – как минимум два хозяина. Как этого избежать, ехать ли туда и смотреть все это или это можно и в Москве все выяснить?

В.У. – Для начала информацию общую, что касается бассейна, сколько хозяев и т.д., это все лучше выяснить в Москве. Опять таки лучше обращаться в компании, которые есть в Интернете, о которых есть информация, которые где–то фигурируют, на выставках или еще где–то. И естественно, нужно ехать. Получив основную информацию, нужно ехать смотреть, потому что очень часто, действительно, фотографии с лучшей стороны показывают объект. Можно купиться на объявление о том, что очень–очень дешевый дом где–то на море стоит, и хорошую картинку этого дома. А, приехав на место, можно увидеть что, действительно, такой дом есть, но он стоит где–то на поле, где ближайший магазин или аптека находятся в нескольких километрах, и вокруг дома находится какая–то помойка или выжженная пустыня или какие–то бараки местных жителей, естественно, не попавших на фото.

И.И. – И еще коммуникации не подведены.

В.У. – Ну, таких вещей не бывает. Обычно обмана нет, а какая–то недоговоренность, что–то не договаривают. То есть объект вот он есть, а о том, что вокруг, умалчивают. Такое тоже случается. Поэтому опять таки информацию нужно получать из проверенных источников.

И.И. – Помимо всего прочего, наверное, нужно озаботиться тем, чтобы нанять юриста со знанием местного языка, потому что разобраться в местном законодательстве вряд ли человек сможет, даже если он здесь доктор наук, там все по–своему.

В.У. – Безусловно, хочу это коротко прокомментировать. Без юриста нельзя. Это вообще практика, практика, к сожалению, российских покупателей. Они получают здесь информацию и думают, что туда поедут и сэкономят деньги, считая, что компания, здесь им прибавляет что–то в цене, а там они смогут купить дешевле, едут непосредственно в страну, выбирают или находят по фотографиям этот объект, договариваются с продавцом и вот тут–то начинаются проблемы. У нас были случаи, вот например, не так давно дама решила купить дом в Испании примерно за 800 тысяч евро. Она обратилась в банк за получением ипотечного кредита, банк взял документы к рассмотрению, в это время она уже подписала договор на испанском языке напрямую с продавцом, не зная испанского языка, о том, что она заплатит 30 процентов аванса, что она и сделала. И когда через месяц, два, банк не торопился, пришел ответ из банка, что они не могут дать ей кредит, потому что ее дом очень сильно переоценен, то есть его реальная стоимость не соответствует той стоимости, по которой она хочет его купить. Она, естественно, пришла в шок, пыталась вернуть деньги назад, продавец сказал, что она подписала договор о том, что депозит не возвращается, дом снят с продажи. Теперь она заплатив 30 процентов и не получив кредита не знает что делать, пытается собрать деньги. В итоге нам пришлось искать адвокатов, которые, тоже за огромные деньги, взялись за ее дело и возможно ей помогут. А может быть и нет. Лучше всего, конечно же, перед поездкой быть уверенным в том, что любая компания, занимающаяся здесь профессионально, обеспечит в первую очередь, русскоязычное сопровождение в стране, во–вторых – адвоката, который будет представлять интересы именно покупателя, а не продавца. Адвоката, который грамотно составит договор и проведет всю сделку вплоть до получения свидетельства о собственности и занесения недвижимости в кадастр, то есть полностью доведет все дело до конца. Это будет стоить каких–то денег, это берутся проценты, но это ничто, это один или два процента от стоимости недвижимости и является полной гарантией того, что вы станете полноправным собственником.

И.И. – Если рассмотреть здесь подробнее этапы сделки и затраты, чтобы понять, допустим, есть квартира, определенная сумма, сколько еще придется отстегнуть сверху для того, чтобы заплатить адвокату, комиссию риелторскому агентству, заключение предварительного договора, подготовка и подписание окончательного договора, регистрация сделки и т.д., за все это надо платить.

В.У. – Скажем так, если обобщить то, при покупке недвижимости практически в любой из европейских стран, в Болгарии стоимость предварительных расходов может быть ниже, во всех остальных странах эта сумма составит, может быть, порядка 9–12 процентов от стоимости недвижимости, то есть на это нужно закладываться. Покупая недвижимость в любой стране, нужно понимать, что будут еще дополнительные расходы, то есть это, вы правильно сказали, услуги адвоката – 1–2 процента, потом налог на покупку недвижимости, он разный в разных странах, где–то от 3 до, может быть, 5 процентов. Потом, расходы на внесение недвижимости в кадастр и оплату комиссионных услуг агентства. Все вместе, вся эта сумма, как правило, здесь практически нет места торговли, единственное можно найти адвоката, который возьмет не 2, а полтора процента. Если бюджет покупки высокий, то можно с агентством поторговаться, они возьмут меньше, но в большинстве стран все эти суммы абсолютно четко зафиксированы и даже размер агентского вознаграждения тоже прописан законодательно. Либо существует местная практика, это тоже нужно знать. Если в какой–то стране, например, Германии, вам кто–то говорит, что агентское вознаграждение составит где–то 8 или 10 процентов, значит, эти люди нарушают закон, потому что в Германии максимальная сумма вознаграждения агентства – 6 процентов плюс НДС, то есть 7, 7,2 процента, это максимум. Иногда, половину этого платит сам продавец, а иногда и полностью платит продавец, это нужно тоже понимать и все эти моменты тоже подскажет адвокат. А прежде чем вообще решиться на покупку, нужно прийти в агентство, через которое вы собираетесь покупать и просто получит консультацию, получить всю информацию.

И.И. – Часто предлагают еще открывать фирму в месте вашего будущего проживания, это, мол, обязательно. Предлагают съездить в просто такой экскурсионный тур, посмотреть на эти дома и квартиры, говорят, что это будет бесплатно. Как знаете, шоп–тур, поехали за 70 евро в Грецию за шубами и если ничего не купили, то оплачиваете путевку целиком, здесь видимо такое же условие действует, и люди очень ловятся на это. Надо как–то этого избежать, каким образом?

В.У. – По поводу открытия фирмы, это не предложение открыть, это порядок, это правило в некоторых странах, например, в Европе – это Австрия, Чехия и Хорватия.

И.И. – Еще говорят, в Болгарии такая же существует вещь.

В.У. – По поводу фирмы, нет. Фирму нужно открыть, если вы собираетесь купить в Болгарии землю, если просто строение, то фирму не нужно.

И.И. – Как землю? Ведь если это дом и при нем участок какой–то, в конце концов, дом на земле стоит, значит, покупаешь и дом и землю.

В.У. – Не совсем так. Вы покупаете дом с участком, принадлежащим ему, и участок является не вашей собственностью, а только доля этого участка ваша. То есть пока дом на нем стоит, какая–то пропорциональная доля, метраж, он ваш, под домом, а все остальное как бы прилагается к этому дому. Что касается открытия фирмы – это просто закон, это требование законодательства некоторых стран. Как я сказал уже, Австрия, Чехия – очень популярные направления сейчас, в этих странах не резидент просто не имеет права купить недвижимость. Для это нужно быть либо резидентом, то есть получить вид на жительство, то есть получить прописку в стране, либо создать юрлицо, компанию, это будет ваша компания, на которую вы покупаете недвижимость. Здесь тоже существуют нюансы, которые, может быть, не в пользу клиента складываются, но мы стараемся наших клиентов заранее предупреждать об этом и избежать таких случаев. Иногда предлагают заключить договор и открыть компанию вместе с гражданином этой страны. То есть вам предлагают некого человека, которого вы никогда в жизни не видели и не увидите, и сделать вместе с ним компанию, он будет иметь 51 процент в ней, а вы – 49, якобы потом он эту часть вам продаст, потом, когда на компанию будет куплена недвижимость. Я бы не советовал в такие сделки входить, потому что мало ли что может произойти с этим человек.

И.И. – Здесь коррупционная составляющая проглядывает.

В.У. – Это, скорее всего, просто непрофессионализм, нет какого злого умысла, просто непрофессионализм. Мы таких вещей избегаем и стараемся, если это требование должно выполниться о создании фирмы, то мы открываем фирму 100 процентов на нашего покупателя. Да, он покупает недвижимость на эту фирму и владеет активами безраздельно.

И.И. – В фирму то еще деньги вкладывать надо. Пока дойдет как до жирафа это осознание.

В.У. – Об этих расходах тоже заранее надо информировать. Если вы хотите купить что–то, скажем, за 50 тысяч евро, то открывать фирму не имеет смысла, потому что расходы на содержание будут несопоставимы со стоимостью недвижимости. Во многих случаях это имеет смысл, это себя оправдывает. И что касается бесплатных туров, такая практика существует, но в некоторых странах, таких знаете, наиболее раскрученных и распиаренных, таких как Болгария, в основном это в Болгарии, на самом деле это немножко под другим углом нужно понимать. Эти туры оплачивает не агентство, а застройщик. То есть если агентство представляет это как свою бесплатную услугу, это не совсем так. Обычно эти вещи оплачивает застройщик, то есть он приглашает к себе покупателей, и если вы покупаете у него недвижимость выше определенного бюджета, то вам расходы на поездку оплачивают, то есть их просто вычитают из стоимости недвижимости. И это не нужно воспринимать как приманку, это действительно работает, если вы хотите купить, имеете намерения, едете смотреть и если вам нравиться, покупаете, эти деньги вам обратно возвращают. А знаете с чем это связано? С тем, что многие наши сограждане начали пользоваться такими вещами, и ездили просто отдохнуть. Очень часто бывает, что во Францию или другую страну, приезжает семья, они представляют себя покупателями, их встречают, возят по Лазурному берегу, им показывают дома, водят в ресторан, все здорово. Они выбирают дом, договариваются о сделке, час сделки – у них выключен телефон, либо они звонят и говорят, что им нужно срочно уехать в Москву, спасибо за экскурсии. Через три дня они возвращаются обратно, находят непосредственно продавца и пытаются заключить с ним сделку напрямую.

И.И. – Таким же образом у нас снимают квартиры в Москве. Обходя агентства, заключают с хозяином сделку.

В.У. – Видимо эта практика уже и на Европу перекинулась.

И.И. – Тонкость землевладения тоже нужно изучать, потому что есть законы о реституции, защищающие права собственников, если это касается старых домов, которые покупаются. Кто–то хочет купить замок, совершенно не представляя, что это за замок такой, какие там долевые условия, и вдруг появится сын какого–то графа, который просто перекроет доступ туда или сделает его платным.

В.У. – Да, абсолютно верно. В таких случаях нам приходилось и замки подбирать и какие–то старые дома, в таких случаях, конечно же, нужно действовать через адвоката, который опытен в делах недвижимости. Адвоката, который не просто проверит недвижимость на текущее обременение, а также поднимет все подводные камни, всю документацию с момента постройки или момента когда предыдущий хозяин или допредыдущий хозяин умер или кому–то продал. Поднимет все возможные ограничения на реновацию, на ремонт, на расширение, потому что иногда люди хотят расширить свою недвижимость, а площадь застройки ограничена, вы не можете ее расширить. Либо когда дом был расширен, но вопреки правилам, то есть, нет разрешения на его расширение, либо что–то с канализацией, либо еще что–то. То есть это огромный спектр проблем, которые могут выплыть не сейчас, а через 10, 20 лет. Покупая недвижимость, а тем более замок, это делается естественно с той целью, чтобы передать его детям, а может быть и внукам, это до конца жизни. Поэтому здесь это работа адвоката, это стоит своих денег, и, однозначно, адвокат отвечает за возможные проблемы в будущем, он несет ответственность.

И.И. – Если это новостройки, то может получиться, так же как и здесь с обманутыми дольщиками, потому что там зачастую строят российские компании.

В.У. – Мы занимались этим вопросом и занимаемся, и каждая новая страна, с которой мы занимаемся, всегда прорабатывается в первую очередь. Мы не знаем еще не одного случая, чтобы где–то, в какой–то стране в Европе происходили такие вещи, этот недострой. Более того, во многих странах, скажем, в той же Италии, где много строится на юге, бурно развивающийся регион Калабрия, просто настоящий бум сейчас, такой бедный регион, строят и итальянские и английские, российские пока не вышли. Во всяком случае, допуск к строительным работам очень жестко регламентирован, нельзя просто пойти и строить. Более того, в той же Италии все новостройки страхуются, то есть вы, вступая в долевое строительство и заплатив, скажем первый аванс в размере 35–40 процентов, получаете страховку на всю остальную сумму. И в случае, если что–то произойдет с застройщиком или какой–то кризис, то крупная страховая компания, чаще государственная, выплачивает вам какие–то деньги. Это обязательно.

И.И. – Нужно еще учитывать, что квартира может быть сдана как с голыми стенами, как в России, так и с какой–то минимальной мебелью и минимальным ремонтом, как он, правда, будет сделан и кем, это не очень понятно.

В.У. – Я прокомментирую, это очень четко оговаривается уже в предварительном договоре, который вы подписывает изначально, когда объект еще не построен, вплоть до материала отделки. Можно оговорить какой вы хотите материал отделки, название краски или тип краски, которым будут выкрашены стены и т.д. Как правило, вся недвижимость во всех странах Европы сдается с чистовой отделкой, с оборудованными санузлами, и очень часто с уже меблированной кухней.

И.И. – Хорошо, допустим, купили, рискнули, все сделали, потратили массу сил, денег и времени, а что делать теперь с этой импортной собственностью? Переехать на ПМЖ, не во всех странах это получается, может быть сдавать, здесь тоже надо много что учитывать, ну и вот такие инвестиционные цели. Что нужно знать, если решается вопрос таким образом, что либо мы там живем либо сдаем?

В.У. – Во–первых, процесс приобретения не должен быть связан с потерей времени и лишних денег и сил, это должно доставлять удовольствие, а вы должны…

И.И. – Просто платить деньги, да?

В.У. – Платить разумные деньги, о которых заранее договариваются, и ждать когда будет построена недвижимость, либо вступить во владение, если она построена. Что касается целей, то нужно заранее, еще перед покупкой понять для себя, это, пожалуй, самый популярный вопрос наших клиентов, которые хотят посоветоваться, что же им делать. Очень часто они читают в печатных изданиях, что можно продать здесь квартиру на окраине Москвы и купить себе недвижимость и сдавать ее круглый год, а летом приезжать отдыхать, это не совсем так. Покупая недвижимость у моря, то есть сезонную недвижимость, вы не можете жить там летом, а сдавать все остальное время, это абсурд, поскольку люди отдыхают на курортах летом. Вы должны решить покупаете ли вы для себя либо для сдачи в аренду. Вы можете сдать это моментально управляющей компании и получить доход, и при этом вы, даже иногда бывает такое, что можете неделю, две зарезервировать для себя и отдыхать там, если вы понедельно сдаете. Такие варианты существуют. Надо понимать, что зимой недвижимость где–нибудь в Испании или Турции вы не сможете сдать в аренду, скорее всего не сможете, потому что там никто не отдыхает в это время. Если вы хотите чистые инвестиции, то нужно для себя решить, либо это будет сезонная недвижимость у моря, где вы летом зарабатываете, зимой нет. Либо это будет недвижимость где–то в европейских столицах, сейчас очень популярен Берлин, где вы можете купить уже с жильцами, готовую сданную в аренду, квартиру, причем с фиксированной доходностью. То есть вы сами определяете для себя доходность, которую хотите получить, покупаете квартиру, и она начинает приносить вам круглогодичный доход. Но при этом нужно понимать, что в Европе не сдаются квартиры на полгода, на год, как правило, это долгосрочная аренда. Я думаю, что это в интересах инвесторов, сразу получить недвижимость, которая уже приносит деньги на несколько лет вперед. Это не высокая, но абсолютно фиксированная доходность.

И.И. – Почем у них ипотека?

В.У. – Ну, скажем так, вопреки мнениям, что все обрушилось, все банки закрылись, ничего не выдают, это не совсем так. Есть возможность получения ипотеки во многих странах Европы на условиях несколько иных, чем для граждан тех же стран – финансирование в размере 50 процентов от стоимости вашей недвижимости вы всегда сможете получить, причем с минимальным пакетом документов. Подтвердив некий доход в России, причем часто на русском языке можно справки принести, вы можете получить до 50 процентов финансирования. Ставки колеблются, но они просто в разы ниже, чем в России, это от 5 до 7 процентов максимум.

И.И. – Насколько я понял самые популярные страны у нас – это Болгария, Турция, Испания.

В.У. – Они может быть популярные, потому что их сделали популярными. Действительно много ведется продаж, но постоянно открываются новые направления, которые интересуют инвесторов. Есть направления, которые просто истерлись, уже не приносят такого дохода и не являются столь ликвидными, какими они были несколько лет назад. Сейчас, видя эти волны покупательского спроса, я вижу совершенно четкий спрос на недвижимость в Германии, в Австрии, в Италии – это просто абсолютный бум. Турция тоже очень хорошо развивается и предлагает хорошие цены и качественную недвижимость. Просто есть любители западной Европы, есть любители турецкого отдыха, это дело вкуса. Но эти страны активно развиваются, и недвижимость будет расти. Недвижимость в столицах всегда в цене, недвижимость у моря может немного снижаться, немного расти, но основной тренд – это всегда рост.