Пятиэтажки и девятиэтажки: сносить или не сносить?

А.Д. – Давайте познакомим слушателей, которые, может быть, не знакомы с вашим журналом.

М.М. – Мы уже существуем 8 лет. Это один из самых старых московских журналов, который пишет о проблемах недвижимости в Москве, освещает все актуальные вопросы, ценовые. Последние 4 года мы также стали писать и об ипотеке, которая вызывает большой интерес. Не все ею могут воспользоваться, но будем надеяться, что все в недалеком будущем, когда большинство москвичей будет иметь такие заработные платы, которые позволят им приобретать квартиры с помощью ипотечных кредитов.

А.Д. – Давайте выслушаем вас как эксперта на самый актуальный, самый запутанный вопрос, который подымается каждый день во всех эфирах и во всех изданиях. Цены на жилье. СМИ устраивают на эту тему "бурю в стакане", говоря о том, что в один день цены взлетели на 35 рублей, в другой день цены в Москве упали, через месяц цены будут такими–то, через полгода упадут на столько–то и так далее. В действительности цены на жилье, на квадратный метр в Москве – это долговременная константа, которая будет играть в течение нескольких лет по одним и тем же правилам. Что будет твориться с ценами на жилье в Москве?

М.М. – Я с вами соглашусь, что весь ажиотаж, который сейчас существует вокруг московского жилья, во многом раздутый. Я не буду говорить, что на московском рынке недвижимости надулся какой–то ценовой пузырь, который может лопнуть и так далее. Но на самом деле весь рост цен, все аналитические исследования, которыми руководствуется большинство журналистов, которые дают данные, что за эту неделю средняя стоимость больницы квадратного метра московского жилья поднялась на 10 долларов, честно говоря, это пшик. Потому что любая московская квартира имеет свою цену. Если вы выйдете с ней на рынок, то вдруг окажется, что никакого ажиотажа нет. А риэлторы просто–напросто в своих интересах, потому что они работают за комиссионные и им выгодно выставлять максимальную стоимость квартиры, немножко завышают ее стоимость. И потом, когда находится покупатель (я говорю о сегодняшнем дне, полтора года назад ситуация была одна, а после выборов может кардинально измениться) большинство сделок совершаются с дисконтом в 10–15 % от той стоимости, которая указана в прайс–листах. То есть на самом деле реальные сделки проходят по цене меньше. Тому есть много причин, так как спрос не так уж велик, как его преподносят риэлторы. Потому что цена слишком высока. У людей нет таких денег, чтобы покупать однокомнатную квартиру более–менее хорошую, даже в спальном районе, за 150000 долларов. Просто нет и никто не хочет. Почему? Потому, что многие говорят, что происходит бегство в Подмосковье. В ближайших подмосковных городах есть хорошие квартиры в новостройках, по хорошим ценам, около 2000-2500 долларов. Почему бы за те же 150000 долларов не купить бы двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в подмосковных Мытищах. Откуда добираться до работы будет не дольше, чем из какого другого города. Тот же самый час уйдет у вас на дорогу. Поэтому вопрос на счет роста цен немного раздут.

А.Д. – Если я правильно понимаю, нам нужно спокойнее относиться к информации относительно роста или уменьшения цен на квадратные метры в ближайшие годы. Потому что у каждого товара есть своя цена. И если вы слышите что–то, что наводит вас на мысли о том, что произойдет серьезное изменение цен, то на самом деле это иллюзия. Вы использовали такое выражение, как "кардинально может изменить", что может кардинально изменить эту ситуацию? Вы сказали "возможно, выборы", а кроме выборов, что может изменить ситуацию на московском рынке и возможно ли это в обозримом будущем, в перспективе на пять-десять лет?

М.М. – Я думаю, тут все очень просто. Вы уже сами употребили это слово – рынок. Рынок живет по своим рыночным законам. Может быть, в России он немного нервно реагирует на различные происходящие политические изменения, то есть если уйдет глава московского Строительного комплекса или неожиданно сменится мэр, то рынок на это отреагирует, например, падением цен, как вариант.

А.Д. – Но это будет не кардинальное падение цен.

М.М. – Почему не кардинальное, процентов 40. Это кардинальное или не кардинальное? Я думаю, что да.

А.Д. – Это сурово кардинальное.

М.М. – А многие эксперты, с которыми я согласен, считают, что справедливая цена московского квадратного метра сегодня приблизительно на 30–40 % меньше той, которая проходит по всем официальным сводкам со средних рыночных стоимостей и так далее. Что может изменить в первую очередь? Конечно же, увеличение объемов строительства новостроек в Москве. Они пользуются основным спросом, они диктуют цены. Потому что это кардинально другое жилье, чем те же самые пятиэтажки и панельные девятиэтажки и так далее. Да на них будет спрос возможно больше и какого–то падения на них цен ждать в ближайшие пять лет не стоит. Потому что такого хорошего жилья в Москве просто нет, и оно в первую очередь будет пользоваться спросом. А вот основная масса предложения – пятиэтажки, девятиэтажки, даже панельные семнадцатиэтажки, расположенные в не очень хороших районах на юге, юго–востоке столицы, в востоке, будут падать в цене. То есть будет дорогое дорожать, а дешевое будет дешеветь. Каждое жилье, каждая категория жилья по качеству будет находить свою ценовую нишу. В ту, в которую она будет пользоваться спросом, именно по этой цене продаваться.

А.Д. – Вы сейчас сказали такую проходную вещь, когда говорят эксперты, люди вхожие в эти проблемы, что радикальные вещи, которые могут произойти, когда уйдет мэр, уйдет глава Строительного комплекса, тогда упадут цены. Само собой разумеется, среди посвященных людей. А почему они упадут, почему так цены зависят от мэра и от главы Строительного комплекса? Они что как–то определяют цены?

М.М. – Я выскажу исключительно свою точку зрения, которая может отличаться от политики редакции. Именно эти люди в первую очередь определяют такие две вещи как, например, объемы строительства нового жилья в Москве и не в малой степени стоимость земли в Москве, которая является одной из основных составляющих для девелоперов, когда они начинают продавать свои новостройки. Поэтому в их силах, каким–то образом увеличить, ускорить программу реконструкции сноса пятиэтажного ветхого жилого фонда, выделять больше земельных участков и так далее. В их силах применить различные административные и рыночные методы для того, чтобы увеличить заинтересованность крупных застройщиков и девелоперов для того чтобы они возводили жилье. А увеличить заинтересованность в первую очередь, почему? Например, сейчас любой девелопер либо застройщик, занимаясь строительством новых домов в Москве, отдает городу порядка 40, в некоторых случаях и 50–60% по стоимости от своего возводимого жилья. Естественно, это тоже влияет на цены. То есть это в стоимости, предположим, какой–то средней московской новостройки, которая реализуется по цене условно 100000 за квадратный метр, обозначает, что из них город получает 50000 рублей. Покупатели этого жилья оплачивают некие социальные программы, уменьшите вы эту долю и девелоперы смогут строить больше жилья, в том числе и на продажу. Увеличится объем, уменьшиться цена.

А.Д. – Я то думал, что наше городское начальство идет за тенденцией, которая объективна и диктует тенденции.

М.М. – Потом не забывайте, что город в лице своего Строительного комплекса может каким–то образом влиять на цены. Предположим, последние четыре года в Москве строиться в среднем пять миллионов квадратных метров жилья. Если раньше город на выполнение различных социальных программ – очередники пятиэтажки сноса, аварийные дома и так далее, из этих пяти миллионов потреблял на свои нужды порядка шестисот квадратных метров, то есть, предположим, порядка 10 %, то в наступившем году эта величина составит два с половиной миллиона квадратных метров, то есть 50 % наиболее дешевого жилья город возьмет себе под выполнение своих программ. Что останется рынку? Рынку останется на 40 % меньше квартир, которые поступят в продажу. О чем это говорит? О том, что они будут пользоваться повышенным спросом, что на них можно выставлять более высокие цены. Если на рынке новостроек цены растут, то почему им не расти и на вторичном рынке. Люди же видят, что рядом строится новостройка, где квартиры продаются по 5000 долларов, значит, и их квартира в пятиэтажке стоит таких же денег. Но она не стоит таких же денег. Но изменить психологию пока что сложно.

А.Д. – Знаете, почему я сомневался в таком всемогуществе московского начальства? Потому что мне казалось, что спрос на жилье определяет не московское начальство, которое не в силах определить спрос на жилье, а в первую очередь состоятельные приезжие в Москву. Поэтому, как бы не регулировали рынок и какое бы участие не принимали в этом процессе московские власти, все равно спрос диктует динамику рынка, а спрос составляют приезжие люди. Провинция покупает квартиры здесь. Как расцените мое рассуждение?

М.М. – Как много этих приезжих? Существуют разные цифры, что на все московское жилье покупается от 10 до 40 %, предположим, иногородними гражданами. Разные данные, например, возьмем усредненную цифру в 20 %. Что они могут купить в Москве? Человек приезжает из Екатеринбурга, Перми, любого другого города. Он приезжает сюда с какими–то накоплениями, либо продав там свою квартиру. Стоимость их жилья в этих городах раз в пять меньше чем в Москве. Продав даже самую хорошую трехкомнатную квартиру, приезжая в Москву, он не обладает финансовыми возможностями для того, чтобы приобрести даже однокомнатную квартиру. Ему нужно брать ипотеку либо разбираться со своим работодателем и так далее. Я согласен с тем, что иногородние сейчас определяют, возможно, цены и определяют спрос элитного жилья. Да, богатые покупатели вкладывают деньги. У них их много, поэтому они их вкладывают. Но это сегмент. Сколько элитных домов в Москве? Предположим, сегодня строиться пятьдесят. Что такое пятьдесят домов? Как они могут повлиять на рынок? Будет стоимость на элитное жилье 20000 или 25000, рынок на это никак не отреагирует. Только сегмент, того дорого жилья. А дешевое жилье, первичных покупок мало. Предположим я, москвич, у меня есть двухкомнатная квартира, накопил какую–то сумму либо взял ипотечный кредит, я могу приобрести трехкомнатную квартиру, доплатить, продав свою. Да вот она основная масса сделок на рынке. Первичных покупок очень мало. Иногородние, опять же, покупают квартиры в Подмосковье. Потому что финансовые возможности сегодня позволяют им купить квартиру именно там, а не в Москве. Поэтому количество сделок с каждым годом об этом пока мало говорят, потому что нет нормальной хорошей статистики. С каждым годом уменьшается в среднем на 10 %. Количество сделок падает, потому что нет денег. Чем больше будут расти цены, тем будет меньше сделок. Здесь все взаимосвязано. Сейчас готов, накопив финансовые ресурсы, уже выкупать у застройщиков эти два с половиной миллиона квадратных метров. Потому что они особым спросом на рынке не пользуются. Для того, чтобы поддерживать некий круговорот денег московское правительство своими действиями помогает застройщикам получать свежие финансовые ресурсы для того, чтобы осваивать новые площадки. Для того чтобы помогать своему же городу, потом выполнять все свои социальные программы. То есть тут идет некая взаимопомощь. А все это влияет на то, что позволяет удерживать некие высокие цены на рынке. Тут все взаимосвязано, все связано с некоторой политикой. Но эти цены выгодны и игрокам рынка, и московскому правительству. Может быть, не совсем выгодно покупателю. Но это другой вопрос. Не выгодно продавцам. Мы говорим о том что, продав свою однокомнатную квартиру в Свиблове, я могу купить себе небольшой домик в Испании – это греет сердце и всегда приятно.

А.Д. – Утешение не очень большое для массы москвичей.

М.М. – Между прочим, многие сейчас покупают квартиры по ипотеке, например, в Чехии. Очень много у меня есть подобных данных. Переезжают туда в Прагу на постоянное место жительства, а свои квартиры сдают в аренду. И от этой суммы аренды прекрасно живут.

А.Д. – Есть разные варианты, которые настолько причудливы и которые доступны только русскому уму. То есть в Чехии купить квартиру и летать сюда на работу на личном самолете.

М.М. – Зачем летать, есть Интернет. Я журналист и у меня трое знакомых журналистов, которые так живут и работают. Он живет и работает в Праге, получает свою заработную плату, присылает сюда тексты и плюс получает прекрасные деньги от аренды квартиры в Москве.

А.Д. – Вы упомянули пятиэтажки. У человека, который далек от темы пятиэтажки, может создаться впечатление, что все пятиэтажки в Москве скоро исчезнут. Они так сказать приговорены. Во всяком случае, у меня такое впечатление, что в недалеком будущем не будет пятиэтажек. Это так? Какие пятиэтажки относятся к не сносимым сериям и что такое не сносимые серии? Насколько они не сносимы в перспективе?

М.М. – В недалеком будущем – это имеется в виду приблизительно 2020 год. Когда, скорее всего, если опять же город выполнит те свои программы, то действительно пятиэтажек как сносимых, так и не сносимых серий в Москве не останется, во что я не очень верю. Речь идет о том, что сейчас делает город? Действительно была в 1996 году разработана программа по сносу и инновации пятиэтажного жилого фонда. В первую очередь самых старых панельных блочных, приблизительно 50–60-х годов постройки. Здесь речь шла о том, что на самом деле эти дома не просто устарели, они стали аварийными и проживание в них было опасным. То есть опять же здесь увязывалось много программ, освобождалась земля, выполнялись социальные программы и, в конце концов, решался некий вопрос безопасности проживания в этих домах. Эти сносимые серии, разных К–2, К–9 и так далее (у них очень странные названия, сложно запоминаемые, как подлодки раньше назывались), которых насчитывается порядка 12. В некоторых московских округах снос этих пятиэтажек сносимых серий уже завершен. Речь идет о Центральном округе Москвы, в первую очередь, и о Юго–Западном. Эти дома сносятся, потому что они опасны для проживания. Существует приблизительно такое же количество не сносимых серий пятиэтажных домов с похожими названиями.

А.Д. – Серия этих зависимостей от чего? От капитальности или от возраста?

М.М. – Нет. Разные планировки, разные материалы, из которых он строился. Просто этот разный тип жилья объединяет высотность. Все они пятиэтажки. Почему город в первую очередь взялся за них? Их легко расселять. В принципе, там проживает малое количество жильцов. Поэтому, естественно расселив пятиэтажку даже с коэффициентом 1,4, а сейчас уже употребляется коэффициент 1,8. Это обозначает, что если в этом доме, грубо говоря, 10000 квадратных метров жилья в общей сумме, то расселения нужно выделить приблизительно, 14000 или 18000 квадратных метров жилья. На этом же месте можно построить хороший панельный дом, серии КП-парус, более–менее адекватный, площадью 50000 квадратных метров. Получается 14000 выделили на расселение, а оставшиеся 30000 пошли на часть городу, оплат и услуг, плюс свою половину получил инвестор, который спокойно жилье реализовал, вернул свои деньги и так далее. Первая программа по сносимым пятиэтажкам будет реализована до 2012–2015 года. А, что касается не сносимых, там вопрос сложнее, так как нет еще как таковых инвестиционных программ по их сносу. Не решены многие вопросы с расселением. В принципе ими никто не занимался. Не было такого указания от города. Они поэтому были названы не сносимыми. Другое дело, что сейчас город заговорил о сносе девятиэтажных панельных домов, определенных серий. Но они, скорее всего в ближайшее время начинать снос не будут, поскольку речь идет о том, что мэр Лужков, говорил о том, что будут сноситься девятиэтажки. Но речь идет о комплексной реконструкции некоторых кварталов. Приблизительно 40 в Москве, по которым разработаны программы их полной реконструкции. В этих кварталах находятся и девятиэтажные панельные дома 50–60-х годов постройки, которые подпадают под снос в рамках этой реконструкции. В этих кварталах возможно через пять лет начнется снос панельных девятиэтажных домов. Так называемых, "брежневок", которым скоро исполниться 50 лет. То есть срок годности их подходит к концу. Поэтому пора браться и за них. Как только у каких-то серий домов наступает 50 лет как они простояли, то их уже пора сносить. Вот их и будут потихонечку сносить.