Плюсы и минусы домоуправления в Москве и Берлине

О.К. – У нас сегодняшний "Московский разговор" не совсем обычный. Дело в том, что в июле этого года в Берлине состоялась первая российско–германская конференция реформы ЖКХ "Опыт Восточной Германии". На этой конференции присутствовало более 70 человек со стороны России. Была, конечно же, представлена Москва, многочисленные регионы. Делегацию возглавляла депутат Государственной Думы Галина Хованская. Конференция, кстати сказать, была инициирована председателем Комитета Государственной Думы по земельным отношениям Мартином Шаккумом. А с немецкой стороны нашу российскую делегацию принимала фирма "Восток–Запад земельная собственность".

В начале два слова о том, как вы, управляющий фирмы "Восток–Запад земельная собственность" появились на нашем отечественном рынке, на русском, в частности, на московском?

Н.К. – Я приехала в Россию для того, чтобы заниматься управлением недвижимостью пять лет назад, когда я узнала, что российские люди стали собственниками. Практически это беспрецедентный случай в жизни российских людей. С сегодня на завтра они стали собственниками. Российское Правительство подарило каждому российскому человеку возможность стать собственником. Меня это настолько потрясло, что я сразу отправилась в Россию, и, посмотрев, как функционирует управление недвижимостью, написала книгу "В плену у счастья" где я показала модель немецкого домоуправления и как можно вести управление в России, если опираться на базу немецкой модели домоуправления. И я увидела, что для российских людей это очень интересно, и вот так началось мое сотрудничество с Россией.

О.К. – Нина, расскажите нам, пожалуйста, как функционирует немецкая модель управления домом.

Н.К. – Вы знаете, мне кажется это настолько просто и настолько доступно каждому человеку при определенной подготовке. Это я описала в своей книге. Дело в том, что законодательство и в России и в Германии существует, и так же они или выполняется или не выполняется. И все это делает каждый конкретный человек. Отличие немецкого домоуправления заключается в том, что имеется управдом.

О.К. – Ну у нас тоже были управдомы.

Н.К. – Управдом и хаусмаистер – завхоз. Эти два человека являются ядром немецкого домоуправления, без них в доме не происходит ничего. А то, что я увидела в России, завхоза или хаусмаистера, который прикреплен к домам, я не увидела, чтобы он выполнял такие функции. В принципе упирается в конкретного человека, который управляет этой недвижимостью. Но проблема не в том, проблема в России заключается в том, что новоиспеченный собственник не понял, какой большой подарок он получил от государства.

О.К. – Какое счастье свалилось на его голову.

Н.К. – Какое счастье нежданно–негаданно свалилось на его голову. В этом вся проблематика. Можно было бы решить вопрос с домоуправом, с заключением договоров по обслуживающим фирмам, все это решаемо, но в России нужно начать с того, чтобы каждый собственник понял, что он собственник. И это самое главное в домоуправлении. Потому что российский собственник ожидает, что кто–то за него все сделает, я вам скажу однозначно – этого не произойдет. Никто не станет для собственника делать больше или лучше, чем он сам должен для себя сделать. Вот это здесь главное.

О.К. – То есть перемены должны произойти в сознании, прежде всего, а законодательство на хорошем уровне?

Н.К. – Абсолютно. Я просмотрела очень внимательно российское законодательство, я также увидела, что российское государство берет на себя обязанность помочь провести капитальный ремонт ветхого жилья, какие–то средства предоставить собственнику. Вы знаете, это потрясающе, но нет такого собственника или их недостаточно, которые могли бы распорядиться этими средствами грамотно и правильно. Проблема заключается в том, с кем работать, собственник желает, чтобы за него весь сервис для его дома сделала фирма, а этого никогда не произойдет. Собственник в первую очередь должен для своего объекта, своего имущества все делать сам. Он должен этому научиться. Одновременно я хотела бы сказать, что скажем за эти 4 года, которые я прослеживаю российский рынок, мне это очень интересно, достигнуты потрясающие успехи. Многие собственники как бы пробудились в своем сознании, что они стали собственниками, и они совсем по–другому относятся к своей собственности. Меня это очень порадовало за последние четыре года, это такое маленькое время для того, чтобы осознать.

О.К. – Такие революционные перемены произошли.

Н.К. Да, это по настоящему революционные перемены.

О.К. – И все–таки, Нина, как в Германии работает модель управления домом? Поделитесь, расскажите. Вы сказали, что она очень схожа с российской моделью за исключением того, что у нас нет завхоза, такой должности действительно нет.

Н.К. – Вы знаете, говорить глобально просто о моделях домоуправления это все равно, что не о чем говорить. Есть, например модель домоуправления частными квартирами на правах собственности – это одна модель, когда законодательным органом являются сами собственники. Они принимают постановления, они собираются на собрания, они дают указания исполнительной власти – управдому, и также обслуживающим фирмам, и они контролируют, проверяют, заключают договора. Собственники планируют реконструкцию, модернизацию, обновление, поверяют средства, ведут переговоры с банками и следят за кредитованием, за выполнением ремонтных или реконструкционных работ или модернизацией. Это одна часть.

Вторая часть, например, управление домом, где квартиры сдаются в аренду, это совсем другая вещь, когда управление домом происходит на уровне управляющей компании или управдома. Это может быть как маленькое домоуправление, где владелец имеет 3–5 объектов и управляет самостоятельно, заключает договора с подрядчиками, с обслуживающими компаниями.

И третья часть, я бы так разделила глобально, когда муниципальные объекты: школы, поликлиники, тюрьмы и т.д., все, что находиться во владении государства ведутся домоуправлениями. То есть, сказать "в общем, это вот такая схема", это не сказать ничего. Я думаю, для русского рынка интересно говорить о первой части, о которой я говорила, о первой модели на правах собственности. Но здесь надо отметить, что каждый собственник должен осознать, что он то и является законодательной властью, и нет другой власти, которая могла бы стоять выше него, вот это ему надо понять, а все остальное – исполнительная власть, они созданы для того, чтобы исполнять волю собственника. Но мне кажется, в сознании собственника он еще не дорос до этого пока.

О.К. – Но есть, тем не менее, вы заметили, товарищества собственников уже созданы и успешно функционируют.

Н.К. – Да, но только там, где собственник осознал, что он законодательная власть, и что все остальные структуры, включая государственные, государственную власть на местах существуют для того, чтобы претворить в жизнь его решения, решения собственника. Когда в 90–х годах Россия перешла на капиталистический образ жизни, для российского человека привыкшего всегда брать и ожидать от государства, стало непонятно, как же дальше быть, и вот это должен понять. Дальше все очень просто, все зависит от него, от каждого, не говорить, что власть на местах не функционирует, она, простите, не функционирует нигде, если не потребовать от нее необходимой работы. И совсем не надо с утра до вечера заниматься тем, чтобы анализировать на каком уровне, что функционирует или не функционирует, достаточно заняться своей собственностью, и как законодательная власть претворить свои планы. Свои планы, какие? Чтобы привести дом в порядок, нужно составить план на год, должно проводиться собрание, на котором определяется уровень управлении, реконструкции, или каких–то других ремонтных или не ремонтных работ для этого объекта и это делают только собственники, никто другой.

О.К. – Все собственники или актив какой–то выбирается?

Н.К. – Выбирается актив, безусловно.

О.К. – А кто туда входит? Бухгалтер? Юрист?

Н.К. – Бухгалтеров и юристов нет, у нас только собственники, у нас выбирается управдом и завхоз (хаусмаистер), все. Два человека и жильцы – собственники. И они как бы через них реализуют свои намерения, которые планируют на год. Дело в том, что если собственник предполагает изменение фасада, замену окон, крыши и т.д., для этого требуются финансовые средства, значит, составляется план. А управдом уже связывается с банками, ведет переговоры с банками, говорит какая финансовая база в этом доме существует, какое кредитование, как быстро он может это выплатить, и уже там начинается целая система. Но опять же исходной точкой являются собственник или собрание собственников, и в основном это инициатива в руках людей которым не безразлична ни своя жизнь, ни свое имущество.

О.К. – Не безразлично в какой цвет их дом покрашен, какие занавески будут висеть на лестничных маршах, какие зеркала и цветы будут в подъезде.

Н.К. – Именно так. И когда он видит какие–то недоработки или небрежность или халатность, он возьмет на себя инициативу позвонить в домоуправление и в письменной форме подать свои претензии, которые будет в течение определенного срока, установленного законом, исправлены.

О.К. – А скажите. Нина, вы как–то взаимодействуете эти дома, управляющие компании с местной властью, допустим как у нас, в Москве, с управами, хозяевами района?

Н.К. – Практически я начинала только с того, что управляла своими объектами, которые принадлежали мне. То есть я покупала ветхое жилье, многоквартирные дома, брала в банке кредит, реконструировала, потом сдавала в аренду или продавала. Для того чтобы вести эту деятельность мне нужны были только банки, хороший бонитет или платежеспособность когда банк видел, чем я занимаюсь и, какие средства идут, а местная власть это только на уровне строительственного ведомства – на что мне нужно разрешение и на что не нужно разрешение. Даже на таких объектах, где необходимо было разрешение, и были проблемы, вот здесь было все искусство управляющее. Я была на тот период в одном лице и собственник и управляющий, потому что я только своими объектами управляла. Искусство убедить строительное ведомство не создавать мне трудности, а работать со мной в кооперации. И здесь только ваши личные качества играют роль, то есть искусство убеждать, обаяние, но самое главное ваши деловые качества. Вы должны убедить людей, что занимаетесь работой, выгодной и мне в финансовом отношении, и вы делаете работу и объекты для многих людей, в которых они будут жить.

О.К. – Допустим, вы хотите сделать надстройку, мансарду, легко получит разрешение в Германии?

Н.К. – Да, но опять–таки для этого нужны архитекторы, которые спланирую, нужен банк, который профинансирует. Для этого нужно разрешение строительного ведомства, которое увидит, что вы в курсе того, что говорите, что вы не просто пришли и имеете какие–то фантазии, а знаете, о чем говорите. Вот и все. И это взаимодействие на местном уровне, местная власть к этому не имеет ни какого отношения, если, конечно, я не предполагаю невероятный бизнес в этих объектах организовать, тогда местная власть включается. И потом, мне кажется, о местной власти говорят, или вообще о власти говорят очень много.

О.К. – У нас, в Москве?

Н.К. – Она не так привязана к работе и не должна быть привязана к работе, потому что для этого существует управление, которое занимается только домом, а с властью взаимодействие каждый выстраивает индивидуально. С одним получается, с другим не получается, с одним существует какая–то человеческая симпатия и тебе делают все необходимое, с другим просто придется отказаться от этого контакта, но здесь очень много этому внимания этому уделяется.

О.К. – То есть, нужно заниматься своим делом, и говорят, что те люди, которые занимаются делом на Западе, зачастую не знают ни фамилию мэра, ни бургомистра.

Н.К. – А зачем его знать? У него свой круг обязанностей и в принципе, бургомистр города опирается на нас, какие мы на базе граждане. Как мы выполняем, вот такое у него лиц, вот так мы можем взаимодействовать. Я не могу сказать, что мы имеем хорошего или плохого представителя власти. Какие мы такой и будет представитель местной власти и по–другому не будет.

О.К. – Каждый народ заслуживает своего правителя.

Н.К. – Правильно, мы отражаем его и на самом деле. Если местная власть ведется и ведется хорошо, я за 32 года своей практики, своей деятельности, не встретила ни одного правителя, который бы мне не помог в Германии. Я не встретила ни одного, который бы мне чинил препятствия. Был случай когда я не могла открыть пансионат, не понимала почему определенный объект не сдавался, ни мог быть принят строительственным ведомством, маленький пансионат, когда выяснилось, строительное ведомство, а именно один человек, предполагал, что я хочу там открыть публичный дом. Вы можете себе представить – это было ее личное мнение. Прошло два года, я не могла получить разрешение на эксплуатацию. Когда я узнала об этом, ее ответ был "это слишком хорошо, посмотрите какой паркет вы положили, посмотрите какие комнаты красивые, я думала что русские здесь могут делать что–то не то". Два года на это ушло, но после такого переживания, все встало на свои места и, с тех пор я не имела никаких проблем нигде. Это было искаженное представление одного конкретного человека, так бывает.

О.К. – Нина, а как решается вопрос с землей, которая принадлежит домам. В Москве существует проблема межевания земли, ведь дому должна принадлежать и территория, на которой можно припарковать машину, где можно поставить лавочку, разбить цветник.

Н.К. – Вы знаете, с землей в Германии проблем не существует никаких, это начиная с незапамятных времен, времен Бисмарка, ведутся земельные книги, где очень четко все размежевано, что тебе принадлежит.

О.К. – Со времен Бисмарка за каждым домом закреплена территория?

Н.К. – Да и каждый знает, кто ответственен за какой–то клочок земли. Но, во–первых, Россия необъятная страна и не так просто все размежевать. Во–вторых, в капиталистическом обществе вы существуете даже не 20 лет, это даже не время для того чтобы подводить итоги, это только в начало этого пути. И я думаю, что уже в начале этого пути сделано очень много. Как только этот вопрос продвинется вперед, исчезнут эти ужасные заборы, эти гаражи, эти ветхие, наставленные на территории, хаотично поставленные, металлические сооружения, которые уже никто не знает кому принадлежать. Это сейчас становление. Я думаю в ближайшее время именно собственники увидят какая моя земля, что на ней можно сделать, это будет следующий качественный шаг, и сейчас, вы, русские, занимаетесь этим.

О.К. – Нина, расскажите, пожалуйста, о том, как происходит подготовка кадров у вас, в Германии.

Н.К. – Вы знаете, управлять недвижимостью в Германии очень престижная деятельность и туда конечно попадаю не все, трехгодичное обучение берет на себя государство. Все, кто хочет управлять недвижимостью, могут обратиться в различные государственные структуры и получат возможность трехлетнего образования в области управления недвижимостью. Мне кажется в России эта одна из проблем, которых можно назвать проблемой. Все остальное в России не проблема, это период становления и я не хотела бы называть это проблемой.

О.К. – А мы жалуемся очень часто на проблемы.

Н.К. – Мы склонны, это наш образ жизни, мы хотим обязательно жаловаться, называть все проблематичным, на самом деле никаких проблем нет. Но мне хотелось бы сказать, что вопрос подготовки кадров органов домоуправления – это как раз вопрос государственной власти. Если государственная власть на местах губернаторы, мэры и т.д. в своей области компетенции искренне обратятся к этому вопросу, вопросу подготовки кадров, как быстро, какими быстрыми темпами пойдет развитие управление недвижимостью в России. Нет профессионалов. Их очень–очень мало профессионалов в области управления недвижимостью. Это и садовники и технический персонал – газовики, водоснабжение и т.д. Это те люди, которые не только могут строить по европейски, но и содержать, потому что собственник отдает свою собственность этим людям и они за ней ухаживают. Профессиональных кадров очень мало, это я увидела на многих встречах, которые проводила во многих регионах России, и если бы правительства увидели государственную ценность и сделали бы возможным сравнивать опыт немецкий с русским и посылать на практику, скажем в Германию и другие страны, то это был бы большой прогресс. Понимаете, те, кто имеет возможность, те не становятся управляющими в домоуправлении, они идут как бы дальше. Это я увидела на собственном примере. Я набрала студентов из России и подготовила их в области домоуправления как эксперимент, чтобы показать, что такая модель возможна и ее можно перенести на Россию, но из этого мало что получилось, потому что, получив образование, они ушли в другую отрасль, их с удовольствием взяли, а самое главное им пригодился немецкий опыт. Узнав, что там практиканты работали в немецкой фирме 2 года и были на практике, их с удовольствием брали в банки, большие фирмы и т.д. То есть те люди, которые имеют большие средства, они не останутся в домоуправлении. Те люди, которые хотели бы искренне работать в этой области, они не имеют таких финансовых средств. И я считаю, что это задача государственных властей обратиться к этим людям и дать им возможность может быть получения образования в России в этой области, а практику прохождения в одной европейской стране, например моей фирме "Восток–Запад земельная собственность", это обогатит страну. И это не только в профессиональном отношении, это также важно и в период глобализации – направлять людей на запад, чтобы у них было с чем сравнивать, нельзя же оставаться в рамках России. Россия развивается потрясающе, это очень похвально, но перенести сюда западный опыт, и общаться на международной арене также внизу, на уровне исполнителей. Это будет большая заслуга российского государства, если правительство, власть на местах, позволит людям, не имеющим финансовых средств, проходить практику на западе. Это их обогатит невероятно. С чем сравнивать сегодняшнему домоуправу, если он не знает как выглядит в другом месте.

О.К. – Но ведь к вам приезжают делегации за опытом, за обменом.

Н.К. – Приезжают, но это в основном такие люди, которые могут себе позволить финансово. И чиновники тоже, и те специалисты, инвесторы например, которые могут себе позволит купить несколько домов и набрать персонал и вести эти дома. Они приобретают опыт, но для государства он не полезен, он полезен для частного капитала и на этом уровне остается. Я же говорю о другом. Если не обратиться к профессиональному обучению, к прохождению практики на западе, на базовом уровне, на уровне исполнителей – управдомов, обслуживающих компаний, как можно достичь прогресса, если не с чем сравнивать – какой управдом, как часто был в Лондоне, Париже или Берлине. Вот о чем я говорю. И мне кажется здесь взаимодействие властей и домоуправления – это приоритет номер один. Если местная власть осознает это, они сделают большой прогресс. Инвестировать в человека, чтобы он вернул в свою страну, а домоуправление по настоящему можно брать за образец, европейское, немецкое в частности. Это будет большое обогащение для России. И самим представителям местных властей будет лучше жить, потому что гостиницы будут по–другому обслуживаться, школы, частные дома, не только частная собственность, но и государственные объекты. А сравнивать есть с чем. Я приглашаю от всей души на практику приехать в Берлин всех желающих, если такая возможность будет и если меня вообще услышат. Представители местной власти, пожалуйста, подумайте о том, это так важно для страны,

О.К.– Ну и, наверное, российско–германская конференция реформы ЖКХ "Опыт Восточной Германии" еще будет проходить, первая конференция, она ведь не единственная.

Н.К. – Да и мы планируем другие встречи. Было интересно эхо в Берлине, когда со мной встречались представители банков и директора банков и т.д. и строительные, управленческие контакты, и когда я ехала сюда, они сказали "мы очень заинтересованы в контактах с Россией, мы просто еще не знаем кА на практике должно это выглядеть. Ваша первая конференция показала, что и с той и с другой стороны есть огромное желание сотрудничать"

О.К. – То есть взаимное желание и немецких и российских коллег.

Н.К. – И кто проложит этот мост, по которому будут ходить в оба направления, русские и немецкие коллеги.

О.К. – Вы собственно, Нина, этот мостик и есть – восток–запад.

Н.К. – Я за этим и приехала. И я хотела бы в двух направлениях может быть сделать какое–то резюме: первое – это профессиональное обучение и за это ответственны государственные власти на местах. И второе – любой человек, который в своей жизни хочет сделать немножечко больше, чем он сегодня имеет, пожалуйста, обратитесь к своей собственности и приезжайте к нам. Мои немецкие коллеги, сотрудники моей фирмы, сотрудники из банка, которые принимали участие, коллеги из гигантских управляющих компаний, которые принимали участие на этой конференции, попросили меня воспользоваться возможностью на русском рынке и сказать: мы очень заинтересованы в сотрудничестве с Россией и давайте сделаем это возможным. Все что зависит от нас мы это сделаем, а все что зависит от местных властей, подумайте, что инвестировать в человека – это всегда инвестировать больше, чем в любое материальное дело.

О.К. – Это инвестировать в будущее.

Н.К. – Это инвестировать в будущее.