Как правильно зарегистрировать земельный участок?

В.О. – Тема у нас "Оформление прав на земельный участок". Тема не нова. Но, Роман, вы знаете прекрасно, что практически во время каждого нашего эфира так или иначе наши радиослушатели эту тему поднимают. Тем более дачный сезон в разгаре. Все хотят не только отдыхать, но и чувствовать, что отдыхают на своей собственной земле, которая принадлежит им на праве собственности. Не только принадлежит, но это право соответствующим образом зарегистрировано.

Р.Щ. – Да! А вот некоторые думают, что это их земля, их дом, а на самом деле пока еще нет.

В.О. – В общем–то, это их.

Р.Щ. – Я хотел продать свою землю, а межевания у меня не было. Могу ли я ее продать?

В.О. – Сразу, Роман, в лоб мне вопрос задаете?

Р.Щ. – Да.

В.О. – Нет! Производить отчуждение земли вы не можете. Это не значит, что земля не ваша. Просто никакие сделки вы с ней совершать не можете. Отобрать ее тоже у вас никто не в праве.

Р.Щ. – И, слава богу!

В.О. – Потому что некоторые считают, что если у них земля в бессрочно–наследственном владении или даже на праве собственности они ее не оформили, то у них эту землю могут забрать. Нет! Этого произойти не может! Они могут спокойно ею пользоваться. Но если хотят производить хоть какие–то сделки, то все! Нужно межевание, кадастровый план и прочие страшные слова, которые вы, Роман, уже упомянули.

Р.Щ. – Да, но все–таки сейчас будем уточнять. Потому что у людей много непонимания и много есть вопросов. Но давайте начнем, уважаемый гость. Какие, вообще, нужны документы для оформления дома на земельном участке?

В.О. – Сразу скажу о сроках. До первого января 2010–го года распространяется вот этот упрощенный порядок регистрации прав на земельный участок и объекты, на нем построенные. Это не значит, что первого января все это благополучие закончится, хотя бы по той простой причине, что и благополучия сейчас особого нет, так называемой дачной амнистии.

Р.Щ. – Да.

В.О. – А во–вторых, скорее всего, я предполагаю, как это у нас всегда происходит, сроки, возможно, будут отодвинуты. Но я не хочу все–таки расслаблять наших радиослушателей. Если у вас возникло желание все–таки свое право собственности на землю зарегистрировать, повторю, на дорогую землю, потому что земля дорожает не по дням, а по часам, и если вы решили зарегистрировать свое право, то самое время это делать сейчас. Если не сейчас, то может быть осенью. Потому что сейчас, действительно, может быть какой–то ажиотаж. Хотя, как говорят цифры, ажиотажа–то особого и нет. Проценты, единичные проценты воспользовались своим правом на дачную амнистию.

Р.Щ. – А какие нужны документы для оформления самого земельного участка?

В.О. – Роман, немножко ваш вопрос переиначу и разделю его на две части. Нужно определиться, где находится ваш земельный участок и соответственно дом. Если мы говорим о землях в черте поселений и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, как правило, это деревни или населенные пункты – это один порядок.

Р.Щ. – Деревенская изба.

В.О. – Да, это один вариант. Если мы говорим о садовых товариществах, огороднических и так далее, предусмотренных для садоводчества, то немножко другой порядок. В целом он похож, но все–таки хотелось бы разделить.

Р.Щ. – То есть один вопрос, но у него два направления?

В.О. – Да. Давайте сразу по двум направлениям. Если вы хотите зарегистрировать дом, созданный на земле, предоставленной вам когда–либо, нужно три документа – это технический паспорт объекта, выдается в органах БТИ. Эту аббревиатуру мы будем не раз еще в этой передаче сегодняшней упоминать под разными ракурсами. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Правоустанавливающий документ – это тот, который устанавливает ваше право на этот земельный участок. Это может быть различный документ. Либо постановление местной администрации о передаче вам земельного участка, либо договор дарения, если вам кто–то его подарил, либо купля–продажа. Но в этом случае, конечно, ситуация особо облегчается. Значит, тот, кто вам его подарил или продал, эту процедуру совершил. Это мы говорим именно о доме. И третье – это кадастровый план земельного участка. Это три основных документа, которые требуются для регистрации дома.

Р.Щ. – То есть этого количества достаточно?

В.О. – Этого достаточно. Но как вы понимаете, каждый из этих трех пунктов предполагает под собой длинную цепочку хождений по мукам. Потому что я встречал многих энтузиастов, которые брались оформлять земельный участок, это у них занимало не месяц–два, как они рассчитывали. Отпуска не хватит. Если вы возьмете отпуск даже на два месяца, не хватит.

Р.Щ. – То есть мы сейчас уже начинаем пугать. Это дело многих лет?

В.О. – В общем–то, люди либо оформляли земельный участок через год–два, либо бросали эту идею, или умирали сами уже, не успев оформить свое право на наследство. Разные варианты развития событий. Но ситуация такая, что это очень хлопотное дело. Еще раз повторю. Если вы взяли отпуск на месяц и решили все это за месяц сделать, у вас ничего не получится. А почему, я расскажу, когда буду говорить о конкретных историях и конкретных фактах из жизни.

Р.Щ. – Вы знаете, я вспомнил. Незадолго до передачи позвонил мужчина, он узнал тему из анонса и сказал, что "вот нам досталась земля от дяди, где–то бывший колхоз, сто километров от Москвы. Но никаких документов нет. Вот что делать?".

В.О. – Очень типичная ситуация. Типичная ситуация, которая знающего человека ни в коей мере не удивляет.

Р.Щ. – Типичная, но не приятная, я вам скажу.

В.О. – Типичная и очень не приятная. Дело в том, что здесь мы начинаем спотыкаться о подводные камни, подземные камни, наземные камни, как угодно. Начинаем спотыкаться. Потому что правоустанавливающий документ, который я упомянул, это может быть постановление главы администрации. Тогда еще не было ни Земельного кодекса и частная собственность на землю еще не была разрешена, только упоминалась в Гражданском кодексе, и нормы, относящиеся к частной собственности на землю, не имели юридической силы, только упоминались. Поэтому постановления носили очень разношерстный характер. Иногда земля передавалась либо в аренду или в бессрочное пользование, или даже в собственность всему, например, садовому товариществу без оказания фамилий конкретных правообладателей этих участков.

Р.Щ. – Общая земля?

В.О. – Да! Вы представляете, вы приходите оформлять с правкой о наличия документа, там написано, что земля принадлежит всему садовому товариществу "Лютик".

Р.Щ. – Или "Ласточка", "Ромашка".

В.О. – В данном случае неважно. Просто все принадлежит "Лютику", а где вот ваш кусочек, это клочок земли никому не понятно.

Р.Щ. – Да, а где мое? Мое–то где?

В.О. – Да. Поэтому все вот так примерно и происходит. Поэтому для упрощения задачи просто так виртуально в радиоэфире нарисую определенный алгоритм действий человека, который все–таки решил в эту историю ввязаться. Я не пугаю, это нормальному человеку под силу, не просто, но возможно. Значит, прежде всего, вам нужно зарегистрировать участок. Потому что по нынешнему законодательству дом и объект недвижимости, построенной, следует за землей, подразумевает, что у кого земля, у того и дом. Это раньше можно было, вот у меня право собственности на домик и я вот под него могу землю зарегистрировать. Сейчас все–таки изначально подразумевается, что дом принадлежит тому, кому принадлежит земля. И, в общем–то, это логично. Дом тоже не в воздухе висит, да? Поэтому для того, чтобы вам зарегистрировать, нужно, прежде всего, определиться, есть ли у вас документ на право владения данным земельным участком. Повторяю, это может быть какой–то нормативный акт местной администрации и органа местного управления о передаче вам этого земельного участка или хотя бы старое свидетельство о регистрации. Как правило, оно было розовое, если оно выдавалось в 80–90–е годы. Либо, вообще, любой другой документ, который какое–то ваше право подтверждает.

Р.Щ. – Вообще документов нет, Владислав Александрович, судя по звонку нашего слушателя. Да, все знают, что это дом Ивана Ивановича, условно скажем, это его семь соток, а документов нет.

В.О. – Как адвокат, который занимается, в том числе и уголовными делами, как вы знаете, любой преступник оставляет след. И наука криминалистика существует за счет того, что любое действие во внешней среде оставляет след после себя. А уж такое юридически значимое действие, как передача земельного участка, пусть даже не конкретному гражданину, а его родственникам или садовому товариществу, наверняка имеет след в органах местной администрации. Поэтому в этой ситуации ваше хождение нужно начать прежде всего с правления садового товарищества, дачного, огороднического. Потому что вам потребуется, во–первых, документ о том, что у вас нет задолженности перед самим этим товариществом, кроме того, вы сможете найти какой–то след. Когда предоставлялась земля, на основании какого документа? И тогда уже в местной администрации в архиве этот документ получить, хотя бы на садовое товарищество. А уже внутри садового товарищества наверняка есть документы, план земельных участков в этом садовом товариществе. Вот здесь уже методом проб и ошибок, сопоставления фактов, документов примерно удобоваримый документ, который можно будет куда–то представить, и может появиться. Понятно?

Р.Щ. – Я понимаю. Я просто думаю, как долго это все будет занимать?

В.О. – Нет, это уже отдельная история. Это отдельная история. Сразу хочу сориентировать, что если неделя у вас уйдет на первый шаг, который я сказал – просто систематизировать документы, которые у вас есть дома, это может быть неделя. А вот собрать эти документы – четыре, шесть месяцев. Дело вот в чем. Если документа на право владения нет, есть такой документ, даю подсказку сразу, как выписка из хозяйственной книги из органа местного самоуправления. Такой документ, в общем–то, должен быть в местной администрации. Бывает, конечно, что и архивы горели, и терялись.

Р.Щ. – Только хотел сказать, сгорело все дотла и что же делать дальше?

В.О. – Но попытаться стоит. И здесь объединенными усилиями садового товарищества и местной администрации вы закончите первый этап для того, чтобы приступить к следующему. Потому что сбор документов на этом вам придется приостановить, скорее всего. Потому что, обратившись со всем этим пакетом документов, который вы худо–бедно соберете, вы узнаете, что оказывается, что кадастрового плана участка вашего не существует.

Р.Щ. – То есть приятная цепочка за приятной цепочкой?

В.О. – Ваша цепочка здесь обрывается на несколько месяцев. Потому что вынуждены будете прекратить сбор документов. Кстати, то, что я сейчас рассказываю, оно в принципе относится и к другой заявленной теме нашей передачи, не только оформление прав на земельный участок, полученный когда–то, но и на оформление наследства на земельный участок. Только там ситуация еще хуже. Потому что здесь хоть вы есть и вы живой и кого–то знаете, что–то вам известно, и оформляете это на себя, то в ситуациях, связанных с наследованием после умерших лиц, как вы понимаете, ситуация еще сложнее. Я уже не говорю о том, что нужно доказывать родство с этим человеком, свидетельство о рождении, паспорт или что–то еще.

Р.Щ. – Но это не самое трудное.

В.О. – Да. Но просто вам нужно доказывать и права умершего человека на этот земельный участок, что, как вы понимаете, значительно сложнее. Но так или иначе, скорее всего, вам придется получить кадастровый план участка. Вам нужно обратиться в бюро технической инвентаризации. Опять–таки тех оптимистов, которые думают, что это тоже так просто, немножко должен разочаровать. Многие думают, я все это рассказываю не просто как адвокат, а просто как человек, который, как вы понимаете, этим занимался и тот, который общался с людьми, которые это делают. Многие бросили, как говорится, иных уж нет, а те далече, многие пытались сделать, но спотыкались, в том числе вот на такой вот факт. В Московской области не такая печальная ситуация, а вот в близлежащих упирались в следующую стену. Они думали, что если они приехали за двести километров на свой земельный участок в пятницу утром, на выходные планировали отдохнуть, а чтобы совместить приятный отдых с решением своих проблем, они приезжают в пятницу утром, чтобы начать заниматься регистрацией или уехать, допустим, в понедельник вечером, чтобы и отдохнуть и сходить в БТИ. На этот счет соседние с Московской области предусмотрели такие часы приема как со вторника по четверг.

Р.Щ. – Вот так!

В.О. – Да! Во многих БТИ часы приема со вторника по четверг. То есть шансов вам не оставляют.

Р.Щ. – Все для людей!

В.О. – Они, в общем, эти тоже критические моменты рассекли и в пятницу и понедельник просто прием не ведут, как правило, или техник не работает, что–то такое. Значит, подготовьтесь к этому, заранее узнайте часы приема в БТИ, часы приема архива. Это тоже не каждый день происходит, поэтому подготовьтесь. И, действительно, многим порекомендую взять отпуск на месяц, может быть, два раза в году, чтобы этим заниматься.

Р.Щ. – Секундочку! Не так давно, буквально пять минут назад, вы сказали, что отпуска на это не хватит, вообще, на всю процедуру.

В.О. – Поэтому я говорю, что хотя бы два отпуска, чтобы собрать документы. Потом, пока они будут оформляться четыре–шесть месяцев вся процедура, вы можете еще поработать по месту своей основной деятельности. А еще снова через полгода к этом вернуться. Например, с такой периодичностью этим надо заниматься. Так вот, когда вы обращаетесь в бюро технической инвентаризации …

Р.Щ. – К очень милым, улыбчивым людям, в скобках замечу я в кавычках.

В.О. – Особенно они рады вас видеть в дачный сезон, да?

Р.Щ. – Конечно, безусловно!

В.О. – Потому что никто не хочет заниматься регистрацией земельных участков зимой, в снег ездить по местным администрациям и БТИ. Все занимаются летом. Их там, конечно, рады видеть. Так вот, вам нужно установить, фактическая площадь участка совпадает с указанной в документе о выдаче участка или нет. Это логично, да?

Р.Щ. – Логично, да, пока все правильно.

В.О. – И здесь, что называется, возможны варианты. Первое, это когда фактическая площадь участка превышает указанную в документе о выдаче участка. Случаев, когда земля меньше, чем указанная в документе, я не встречал.

Р.Щ. – Да–да–да.

В.О. – Либо совпадает, либо превышает.

Р.Щ. – Да.

В.О. – Если превышает, то здесь тоже, я напоминаю о своем логаритме, возникает раздвоение вариантов. Если из излишков земли нельзя сформировать отдельный участок, то, в общем–то, возвращаетесь к предыдущему этапу и регистрируете на нем жилой дом.

Р.Щ. – Понятно.

В.О. – Если из излишков земли можно сформировать отдельный участок, то вы имеете право обратиться к местным властям с заявлением об увеличении участка. Естественно, что если это был просто самозахват, то возникнут с этим проблемы. Тогда нужно либо приобретать, либо данность доказывать, либо обосновывать, что вы добросовестно, открыто владели этим земельным участком. Так или иначе, вам нужно будет обратиться в местную администрацию. И после получения техпаспорта на объект незавершенного строительства или готовый дом вот вы, в принципе, и получаете те три документа, с которыми можете обратиться в орган Росрегистрации и получить уже свое законное право на земельный участок и дом, который на нем расположен.

Р.Щ. – Все равно не совсем понимаю, Владислав Александрович, зачем нужно собирать документы для оформления дома на земельном участке, на сам земельный участок. Вот так люди живут, пользуются им и никаких проблем у них нет, по идее. Зачем им брать отпуск? Одного отпуска не хватит, потом еще занимать полгода, затем еще приезжать за двести километров. Смысл какой?

В.О. – Да. Здесь смысл заключается в том, что вы хотите что–то с этим участком сделать, произвести какое–то отчуждение. Ни одна сделка без межевания, без регистрации у вас не пройдет. Это нужно сделать для тех, кто собирается этим участком в последствии распоряжаться. Но со своей стороны, учитывая, что дачная так называемая амнистия имеет свой исторический определенный срок завершения – 2010–й год, не известно, что будет дальше, все–таки, этой ситуацией воспользуйтесь. Если вы не хотите продавать, менять свой участок сейчас, то, наверняка, вы захотите сделать или ваши наследники захотят это сделать в будущем. Поэтому этой ситуацией, я считаю, нужно воспользоваться. Потому что это все–таки ваше зарегистрированное право собственности.

Р.Щ. – Но по идее, уважаемый адвокат, я же могу переложить эту головную боль на своих родных? Да, после моей смерти пусть что хотят, то и делают? Проще говоря, я могу просто завещать землю без межевания? То есть, например, чтобы вступил сын или дочка? Они не скажут, какое наследство, мы не знаем границ участка, межевания не было? Завещать могу? Это будет законно?

В.О. – Значит, вы можете завещать все принадлежащее вам имущество, не обязательно указывая свой участок. В принципе, эту головную боль вы можете перевести на наследников. Потому что для завещания, если вы его пишите, не обязательно указывать все объекты недвижимости. Но ситуация такая, что будет, конечно, в будущем, тяжело предсказывать. Но если говорить о той ситуации, которая сейчас, то наследникам, для того, чтобы зарегистрировать право собственности свое уже на участок, который перешел к ним в порядке наследования, значительно больший список документов и значительно сложнее это сделать.

Р.Щ. – То есть, просто перекладывая на них головную боль, вы должны знать, уважаемые слушатели, что у них проблем и времени на это уйдет гораздо больше.

В.О. – Да. Сейчас, конечно, есть определенное послабление. Оно касается материального плана, того, что освобождается от налога имущество, переходящее в результате наследования или дарения к близким родственникам. Да, теперь уже близкие родственники налог за вступление в это имущество платить не должны. Но, тем не менее, головной боли у них от этого не убавляется.

Р.Щ. – Но, понимаете, здесь еще такой маленький вопрос есть. Хотя он совсем не маленький. Вот пожилые люди жалуются, что "да, мы бы сами сделали межевание, но за межевание дорого платить, у нас пенсия 5–6 тысяч рублей, не подъемные, не посильные деньги".

В.О. – Да, это вопрос уже к законодателям, вопрос и к местной власти. Потому что некоторые области России, в частности, для примера Новосибирская область устанавливает какую–то фиксированную сумму, выше которой межевание не может стоить.

Р.Щ. – Но в Московской области совсем другая картина.

В.О. – В Московской области, конечно, и в Ленинградской области эти работы стоят дороже. Цены исчисляются на тысячи рублей, иногда даже за сотку. А если мы говорим о каких–то престижных районах – Одинцовский район или Рублевское шоссе, то эта сумма, действительно, очень и очень большая.

Р.Щ. – Так это я к тому, что люди прекрасно понимают, что межевание необходимо и лучше сделать им, чтобы потом у родственников было меньше проблем, но просто все банально упирается в "нет денег".

В.О. – Да, к сожалению, упирается все в это.

Радиослушательница Ольга – Я вот хотела такой вопрос, немножко он не по теме. Вот у нас остался дом от родителей в Тамбовской области и мы с сестрой вступили в наследство. Мы редко туда, раз в год, ездим, в основном летом. И у нас отрезали свет и нас в известность не поставили. А когда мы сейчас поехали в Мосэнерго, то нам сказали, что надо было на себя тоже в Мосэнерго перезаключить договор. А теперь, чтобы свет подключили, нужно пять тысяч заплатить. Скажите, они должны были нас хотя бы в известность поставить, что если вы этого не сделаете, то нам потом платить придется? Чтобы свет–то подсоединили?

В.О. – Знаете, здесь вот какой вопрос. Я сталкивался, в том числе, с такими ситуациями и в Москве. Одна известная телефонная компания, не будем называть ее название, все ее прекрасно знают, тоже в свое время требовала, по–моему, то ли четыре, то ли шесть тысяч рублей за подключение телефона в квартире в ситуации, когда хозяин квартиры умер, и с жены или с других родственников просили деньги за подключение этого телефона. Как мы вышли из этой ситуации? Дело было принципом, в общем–то, шесть тысяч не такая большая сумма, хотя это было совсем давно и деньги были приличные. Как мы вышли из этой ситуации? Мы, в общем–то, конечно, обратились в компанию и попросили перезаключить договор с наследником, представили соответствующие документы родства. Они отказались это сделать, попросили, опять–таки, шесть тысяч, тогда мы обратились в суд, в Московский суд. Иск этот был о признании незаконными действий должностного лица. То есть вы в данной ситуации также можете поступить. Подать исковое заявления о признании незаконными действия должностного лица, то есть руководителя именно местной окружной энергетической компании. Не на какого–то там бригадира, а именно на руководителя ЭнергоТамбов какой–нибудь.

Р.Щ. – И дальше?

В.О. – Дальше у нас произошло вот что. Судья вызвал представителя юриста компании, назначил предварительные слушания и отложил дело на три недели, порекомендовав им перезаключить договор с моей клиенткой за двести или там четыреста рублей, то есть за символическую плату. Они это сделали, а потом нам в иске отказали, при этом спросив: "А у вас претензий же нет? Телефон у вас работает? Договор с вами перезаключили? Причем, в окошке перезаключили, без очереди, все?". Вот так была проблема решена. С одной стороны в иске нам отказали, но договор за разумную цену перезаключили. Видимо, что–то нужно изобрести и вам в такой же подобной ситуации. Обратиться к ним со всем комплектом документов, если вам отказывают, обращаться в суд на незаконные действия должностного лица, который отказался с вами договор перезаключить. Другая история может возникнуть. И тут ваш вопрос прямо связан с темой сегодняшней передачи. Если среди документов будет подтверждение вашего права собственности на этот дом. А человек, который умер, соответственно, перезаключить договор не может. В чем цинизм этой ситуации, когда предлагают перезаключить договор. Пусть умерший ваш родственник придет и перезаключает договор.

Р.Щ. – То есть спокойно все подписывает?

В.О. – Да! Пусть он приходит и подписывает. Это чиновники достаточно часто говорят. Может быть, цинизм ситуации заключаться в этом: "Принесите документ на свидетельство на право собственности на дом и землю". А как все это легко сделать, я всю первую часть программы говорил. Но это, в принципе, не препятствует вам обратиться в суд.

Радиослушатель Анатолий Иванович – Будьте любезны, в чем суть упрощений в ноябрьских добавлениях к дачной амнистии? Я своими глазами читал в газете, что теперь эта неприятная возня с оформлением переносится и на наследников. То есть тогда число первое января–то отпадает?

В.О. – Так, еще раз! Какой ноябрь и какой январь?

А.И. – Ну как? К 93–му закону в ноябре Президент подписал какие–то дополнительные упрощения, в ноябре прошлого года.

В.О. – Да.

А.И. – Вот в чем суть? Я по поводу вот этих упрощений читал, что суть в том, что, так как не успевают основные владельцы оформить свои участки и дома, то теперь это так сказать упрощение переносится, и дается возможность, так сказать, и наследникам.

В.О. – Насколько я знаю, это все было в проекте. Проект такой есть и до сих пор он находится, по–моему, в государственной Думе.

Р.Щ. – Но это не закон, это проект, Анатолий Иванович!

В.О. – Был внесен президентом законопроект и он был принят в первом чтении абсолютно точно, он сейчас в стадии рассмотрения. Он действительно касается упрощения прав наследников на земельные участки. Но мы уже договорились в этой передаче говорить о действующих законах, а не о законопроектах.

Р.Щ. – А осенью депутаты, скорее всего, будем надеяться, рассмотрят этот законопроект.

В.О. – Примут, не примут, не известно, в какой редакции примут, также еще пока не понятно.

Р.Щ. – Анатолий Иванович, вы ошибаетесь, это не закон, это законопроект. Радиослушательница Галина Константиновна – Будьте любезны, Владислав Александрович, вы упомянули, что есть какая–то разница приватизации в населенном пункте. Будьте любезны, уточните, какая же разница в отличие от дачных участков?

Р.Щ. – То есть садовое товарищество или дом в деревне, просто говоря?

Радиослушательница Галина Константиновна – Просто дом в населенном пункте.

В.О. – Дело вот в чем. Скорее всего, в населенном пункте, если что, вы меня сейчас поправите или просто уточните, если мы говорим о землях в поселениях и населенных пунктах, то, как правило, у граждан уже есть свидетельство о праве собственности на дом. Это так?

Радиослушательница Галина Константиновна – Да!

В.О. – И, соответственно, когда они уже регистрируют, задача упрощается только в том, что не нужно подтверждать свое право на дом. Просто вы идете в орган БТИ, получаете технический паспорт, где ваш дом указан. И у вас половина задачи облегчается. Она половина просто по списку, но не по облегчению задачи. Все равно право собственности на землю вам нужно регистрировать. Но просто регистрировать право собственности на дом вам уже не нужно, потому что у вас уже есть документ – технический паспорт и кадастр. И в будущий единый реестр прав на недвижимость вы можете это вносить.

Радиослушательница Надежда – Наверное, я может прослушала сейчас мой вопрос. Земля у меня оформлена под новый кадастровый. Сейчас четвертого августа мне уже дадут. Теперь каким образом с чего плясать, начинать, чтобы оформить домик?

В.О. – Значит, для того, чтобы оформить дом, если вы четвертого августа все, как и запланировано, получите, то вы сделали наоборот большую половину.

Р.Щ. – Уже хорошо!

В.О. – Очень хорошо, да! Если там меньшая половина была сделана, хоть это и противоречит законам логики. Половины, они одинаковые. Но если мы говорим о регистрации земли и дома, то, конечно, сейчас землю зарегистрировать значительно сложнее. Вы сделали самое сложное. Вам нужно обратиться теперь в орган БТИ, получить технический паспорт, где занесен ваш объект строения, ваш домик. И уже, соответственно, с техническим паспортом и свидетельством о праве собственности на землю идти в органы росрегистрации, в управление юстиции и регистрировать ваше право собственности на одно и другое. Сейчас будет изменение, будет единый реестр в ближайшее время. Уже, по–моему, в 2010–м году, где уже эти объекты будут в одном реестре. Но, в принципе, сейчас вы идете в Управление юстиции и подаете документы – технический паспорт и свидетельство о праве собственности на землю.

Р.Щ. – Надежда, мы вас поздравляем, половину пути вы уже прошли!

В.О. – Больше половины!

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Я приобрела участок четыре года назад. И было межевание, и внесли кадастровый номер.

В.О. – Отлично!

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Но по документам у меня шесть соток и по документам садового товарищества общего тоже шесть соток, у меня крайний участок. Но на данный момент, садовое товарищество решило, что у меня там большая площадь и говорят: "Заплатите! Вот столько–то, столько–то заплатите, пятьсот рублей за квадратный метр. А если не заплатите, то мы отключим вам свет". В праве ли это они, вообще, делать?

В.О. – Значит, здесь это уже отношения ваши не с органами власти и регистрационными, а это уже ваши отношения внутри садового товарищества.

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Абсолютно верно!

Р.Щ. – Отношения не хорошие!

В.О. – Да, но какие есть и их как–то нужно, что называется, разруливать. Поэтому здесь у вас по документам участок какого размера? А фактически у вас больше или меньше?

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Фактически у меня больше на десятые доли. Когда межевали, я бы не смогла его купить. Там на десятые доли, и сказали, что это можно отнести на погрешность углового участка. Но он обозначен в границах ограждения, забора, таким образом. Поэтому как есть по документам шесть, так и есть шесть, и внесли в кадастровый реестр. Я могла бы все вот это изменить, но мне сказали, что изменению не подлежит. Только теперь по суду.

В.О. – Да. Значит, поэтому вам первым делом нужно взять и почитать Устав вашего садового товарищества о том, как принимаются решения этим садовым товариществом. А также попросить протокол или какие–то документы внутри садового товарищества и узнать, а откуда взялась эта сумма пятьсот рублей. Или просто, что называется, спросить, а почему пятьсот рублей за метр. Вот откуда такая цена взялась, просто чтобы понять.

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Да, не откуда. Я задавала такой вопрос. Просто постановило правление.

Р.Щ. – То есть, было такое решение, да?

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Да, было такое решение.

В.О. – Вы скажите, я член садового товарищества, я подчиняюсь требованиям его Устава и решениям правления. Но покажите мне решение правления, которому я должна подчиниться и я это сделаю. И тогда вопрос с пятистами рублями за метр, я думаю, как–то уже будет спускаться на тормозах.

Р.Щ. – То есть такого постановления нет, что ли?

В.О. – Да скорее всего его нет. И, скорее всего, этот вопрос поставят на общее собрание.

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Так и на собрание поставили. И собрание тоже говорит, надо заплатить. Но фактически–то в документах нет этих излишков. За что тогда я буду платить, что я получу взамен? Для меня возникает вопрос. Тут договор купли–продажи, обмена. Что–то я получаю, за что я плачу. А так я ничего не получаю, а платить должна. Но в любой момент они могут и говорят, что они мне могут отключить свет.

В.О. – Я просто вам решил ответить на первый вопрос. Значит, если решение об оплате за излишки будет принято общим собранием в соответствии с Уставом, то, в общем–то, конечно, вы, наверное, должны будете подчиниться этому решению. Хотя можете не подчиняться, тогда они в судебном порядке будут его взыскивать непонятно как, это тоже затянется. А вот свет они отключать не вправе, если вы платите все предусмотренные платежи. Опять–таки предусмотренные решением правления вашего садового товарищества. Если вы в этой части все исполняете, то, конечно, они это сделать не могут. И здесь вы можете обратиться уже в свою очередь вы с иском к правлению о том, чтобы признать их действия незаконными и даже взыскать все убытки, которые у вас в связи с этим могут возникнуть.

Р.Щ. – Вам все понятно, уважаемая слушательница?

Радиослушательница Татьяна Юрьевна – Да, понятно, спасибо.

Р.Щ. – Это будет беззаконие, если они вырубят вам свет, самоуправство. И можно смело обращаться в суд и суд возьмет вашу сторону, если нет задолженности.

В.О. – Да, если вы по счетчику платите, то вопросов никаких не будет.

Радиослушательница Светлана Андреевна – У меня два вопроса к вам. Я – мать погибшего офицера при исполнении. И нам правительство московское выделило участки по двенадцать соток, но нарезали нам по восемь соток, объяснив тем, что эти четыре сотки пошли на дороги. Но мы знаем точно, что эта земля продавалась. Но мы уже, в общем–то, вернее я, я за себя буду говорить, успокоилась. Это первый вопрос. Значит, имели ли они право за счет наших вот этих четырех соток нарезать на дороги, хотя в документах у меня числится двенадцать соток? И второй вопрос. Вы прекрасно знаете, сейчас наше правительство заботится о нас. Но я скажу, такие трудности! У меня этот участок в Ступинском районе.

В.О. – Давайте ваши трудности в форме вопроса все–таки!

Радиослушательница Светлана Андреевна – Да. И вопрос заключается в том, вот эти вот межевания и вот я хочу этот участок продать в связи с тем, что у меня учится внучка погибшего сына, а сейчас за все нужно платить. Скажите, что нужно для того, чтобы продать? Имею я право, если я найду покупателя, не делать это межевание и приватизацию?

Р.Щ. – Два вопроса!

В.О. – Так, первый вопрос у нас был связанный с сотками. Значит, здесь у нас, опять–таки, помните, я в первой части программы говорил, если вы слушали первую часть, про правоустанавливающие документы. Кому предоставлялась земля? Если земля предоставлялась всему садовому товариществу из расчета двенадцать соток на человека, то, соответственно, дали вот эти двенадцать соток на человека, а вот на той территории можно какие–то хозяйственные постройки делать или для сторожа какой–то домик или дорогу провести.

Р.Щ. – То есть сотки могли уйти!

В.О. – То вот, действительно, могли пропорционально у всех отобрать на эти, что называется, общего пользования объекты. Если же эта земля предоставлялась конкретно вам, эти двенадцать соток, то, конечно, это беззаконие. И вправе вы сейчас этот вопрос поднимать. Но теперь уже в судебном порядке. Для этого нужно посмотреть правоустанавливающий документ. Лично вам предоставлены были эти двенадцать соток или вся площадь была земельного участка предоставлена в расчете двенадцать соток на человека.

Р.Щ. – И часть потом логично ушла.

В.О. – И часть потом ушла на объекты общего пользования.

Р.Щ. – И второй вопрос – она хочет продавать уже без межевания.

В.О. – Да. Роман и наша радиослушательница, повторюсь, конечно, что, несмотря на цену и, в общем–то, в первой части программы мы об этом говорили, если вы хотите что–то делать со своей землей, то и должны делать межевание, кадастровый план, описание и регистрацию. К сожалению, так! Единственный есть выход, я обещал дать выход из этой ситуации, может заключаться в том, но здесь уже определенные риски. Вы можете, найдя будущего покупателя, договориться, что он эти работы произведет. Но здесь он, конечно, несет определенный риск, который заключается в том, что когда он вам проведет все эти работы за свой счет, вы скажете, что я передумала продавать.

Р.Щ. – Спасибо!

В.О. – Да. Поэтому и существует механизм такой, что вы делаете доверенность, как правило, на третье лицо, в которой говорится, что вы обязуетесь этому человеку эту землю продать. Вы даете ему эту доверенность. Вы заключаете предварительный договор, который в принципе юридическую силу имеет, но в том случае, только когда будет зарегистрировано право на этот земельный участок. И, соответственно, он проводит эти работы. Когда оформляются все документы, а этот период, как я сказал, минимум несколько месяцев, а иногда и год, а может даже и больше, после этого вы заключаете основной договор. Вот если покупатель на это пойдет, поверит вам, пойдет навстречу, то вы можете избежать расходов на это межевание. Но как–то тогда должны предусмотреть. Либо может быть часть суммы выплачивается, либо как–то пропорционально. Но в любом случае можете эту сумму включить в договор купли–продажи участка. Но здесь возникает определенный риск.

Р.Щ. – Не для вас!

В.О. – Для вас нет, а для покупателя да. Здесь вопрос переговоров и того, чтобы он вам поверил.

Радиослушатель Василий – В 95–м году нам был выделен участок земли на территории, которая находилась и пока еще находится в бессрочном пользовании у организации. Директор этой организации выделил нам участок. Потом местная администрация разрешила строительство дома для постоянного проживания. Мы его построили, регистрационное удостоверение уже имеется. А теперь в связи с перерегистрацией этой земли руководство организации поставило вопрос о нашем выселении. И вроде как нужно переносить дом и как будто вот этот приказ директора не является достаточным документом для пользования нашей землей. И еще дополнительный вопрос, является ли такой приказ документом, достаточным для оформления по нынешнему законодательству прав наших на эту землю?

В.О. – Так, мы возвращаемся с вами к тому же вопросу, о котором говорили, о правоустанавливающих документах. В данном случае правоустанавливающим документом все–таки является решение местных властей о передаче этой организации данного земельного участка, который они потом перераспределили, основываясь на своем убеждении, на свое усмотрение среди сотрудников этой организации. Поэтому все–таки первоначальный документ должен быть именно тот, когда эта земля была в бессрочное пользование передана этой организации.

Радиослушатель Василий – То есть акт землепользования, например?

В.О. – Например. А уже вы тогда, по крайней мере, как–то сможете определить, на основании чего организация владеет бессрочно этой землей. А уже внутренними документами этой организации сможете доказать, что именно вам был предоставлен конкретный участок земли. Вы понимаете, да?

Радиослушатель Василий – Да, понимаю.

В.О. – Вот только два документа, в принципе, для органов регистрации или суда, если дело дойдет до суда, будут признаваться обоснованными. Поэтому поднимайте архивы, поднимайте местную администрацию, администрацию предприятия, потому что большая очень неразбериха. Вы понимаете, многие организации уже перестали существовать или как–то растеряли документы. Поэтому собирайте как можно больше документов. В любом случае они вам пригодятся.

Радиослушатель Александр – У меня вопрос по квартире неприватизированной в Москве. Нам на платежном документе пришло вот такое извещение, что до первого декабря 2010–го года мы должны перерегистрировать договор и ссылаются на договор правительства Москвы, постановление от 25.12.07–го года. И что это такое? Может ваш юрист прокомментирует, как это? Мы и так уже прописаны, зарегистрированы, но вот рекомендуют переделать это все.

В.О. – У нас время не позволяет подробно рассказать. Может быть завтра в среду, когда будет мой коллега Виктор Никонорыч Федорук говорить на жилищные вопросы, он подробно вам расскажет. Но суть такая, что в принципе это постановление развивает положение жилищного Кодекса Российской Федерации, в котором предусмотрена такая форма как договор социального найма. То есть, есть частная собственность, что называется, так называемые приватизированные квартиры, собственниками которой являются люди, которые приватизировали или приобрели их. А те, кто живут в так называемых муниципальных квартирах, они живут на основании договора социального найма. Какое–то основание должно же быть.

Радиослушатель Александр – Да! И оно у нас есть.

В.О. – И оно было до того, как вступил в силу жилищный Кодекс, который предусматривает, что граждане, которые жили на основании ордера полученного или чего–то еще, каких–то различных других документов, должны просто подтвердить это право путем заключения договора социального найма. По сути это ничего не меняет. Это просто формализует ваши отношения с наймодателем. То есть, фактически, это не значит, что вам может кто–то в этом отказать и вы не сможете дальше в этой квартире жить. Это просто приведение документов, в частности договора социального найма, в соответствие с новым жилищным законодательством Российской Федерации.

Р.Щ. – То есть переживать, Александр, совершенно не стоит. Вы на улице не окажетесь.

В.О. – Ни в коем случае! Это просто формальный момент.

Радиослушательница Лариса – Скажите, пожалуйста, земельный участок принадлежит по праву долевой собственности двум наследникам по одной второй доли. Они, ведь, и взносы должны платить по половине, да?

В.О. – Да, в общем–то, пропорционально должны нести расходы по своей собственности.

Радиослушательница Лариса – Пропорционально! А вот председатель с каждого требует как за полный участок.

В.О. – Это, опять–таки, надо смотреть Устав садового товарищества и постановление. Ну, конечно, это не правильно.

Радиослушательница Лариса – В Гражданском кодексе даже статья есть, что соответственно своей доли собственник должен платить.

В.О. – Конечно. Покажите председателю Гражданский кодекс.

Радиослушательница Лариса – Да ничего он не слушает.

Р.Щ. – Переизбирайте его!

В.О. – Вот, действительно, кстати! Поднимайте вопрос на общем собрании и публичное чтение Гражданского кодекса проведите.

Радиослушатель Алексей Владимирович – С большой просьбой! Две недели звоню, только сейчас дозвонился!

Р.Щ. – Вопрос!

Радиослушатель Алексей Владимирович – Первый вопрос такой. Сосед построил дом без моего согласия на межевание. Как быть?

В.О. – У вас же участок не в совместной собственности, он не в долевой собственности?

Радиослушатель Алексей Владимирович – Садоводческое товарищество, участок приватизирован.

В.О. – У него приватизирован, да?

Радиослушатель Алексей Владимирович – Да.

В.О. – А он оформил право собственности на этот участок?

Радиослушатель Алексей Владимирович – Не знаю!

В.О. – Здесь все эти вопросы взаимоотношений соседей друг с другом, в принципе, есть градостроительные нормы и правила, и строительные нормы и правила. Определенная удаленность от границы и так далее, и так далее. Здесь нужно каждый случай рассматривать отдельно. И вот так, действительно, сложно что–то сказать. Но, как правило, если дом уже построен и он был уже зарегистрирован, то уже, как правило, ничего сделать нельзя.

Р.Щ. – Да, извините, второй вопрос! Второй вопрос вам удастся задать только очень коротко. Двадцать секунд на вопрос.

Радиослушатель Алексей Владимирович – Провел проводку через мой участок. Как быть? Электропроводку!

В.О. – Опять–таки, поднимайте всякие строительные нормы и правила, пожарные инструкции по безопасности и так далее. И если это противоречит, вы имеете право требовать от него устранения этих недостатков, в том числе в судебном порядке, если добровольно он отказывается их устранить.

Радиослушатель Алексей Владимирович – Суд взял и покрутил, покрутил, и приехал судья на место, метром померил так и исчез, и говорит: "Поставь столб соседу!". Как быть?

В.О. – Если решение мирового судьи, я так понимаю, вы можете в апелляционном порядке обжаловать.