Сделки купли-продажи

Р.Щ. – Поговорим сегодня о такой сделке как купля продажа и о самой, наверное, важной сделке купли продажи, которая происходят в жизни, это все же сделки с недвижимостью, купля продажа квартиры.

Почему вы считаете, что сейчас это актуально? Сейчас, когда люди собираются покупать или продавать, они обращаются в фирмы и риелторы помогают и не нужна головная боль, потому что есть гарантия.

Н.К. – С одной стороны я с вами соглашусь, работают профессионалы, в обязанности которых входят не только сами действия по оформлению сделки продажи, но и проверка юридической чистоты и последующих возможных негативных последствий заключения сделки. Но, как правило, насколько я сталкиваюсь, если возникают какие–то проблемные ситуации, то добросовестный риелтор просто предлагает своему клиенту не вступать в такую сделку. Иногда сами хозяева квартиры оказываются в такой ситуации, что они хотели бы продать квартиру, но в самой квартире, в отношениях между родственниками возникают какие–то трения, проблемы. И так или иначе происходят такие сделки, поэтому элементарной правовой грамотностью надо обладать в этих вопросах, поскольку зачастую не все агентства и риелторы могут оказывать квалифицированную помощь в этом вопросе.

Р.Щ. – А вообще возможна такая ситуация, когда перед сделкой купли продажи обнаруживается, что в квартире проживает кроме родственников еще кто–то.

Н.К. – На самом деле очень хорошо, когда это обнаруживается перед сделкой, а когда это обнаруживается после оформления сделки и осуществления расчетов со сторонами, то это конечно более неприятная ситуация. Если перед сделкой известно, то соответственно надо договориться покупателю и продавцом, о том каким образом продавец сможет гарантировать, что лица, зарегистрированные на жилплощади, будут сняты с регистрационного счета. Гарантии могут предоставляться разные. Понятно, что большинство сделок в Москве производится как альтернативные люди, которые не всегда в состоянии всегда взять продать свою квартиру. Поэтому, как правило, происходят альтернативные сделки и зачастую перед продажей собственник и его родственники физически просто не могут выписаться из квартиры, поэтому в данном случае можно давать много советов.

Р.Щ. – Самый важный совет, это наверное, покупайте чистую квартиру.

Н.К. – Я не буду советовать, потому что в ряде случаев это просто не возможно. Очень хочется приобрести именно ту квартиру, которая приглянулась. Надо конечно смотреть ситуацию, это даже не юридический совет, есть ли куда выписаться. И механизм расчетов предусмотреть таким образом, чтобы какая–то часть суммы была получена под условие снятие с регистрационного учета этих вот лиц.

Р.Щ. – Совсем недавно мне позвонила женщина по редакционному телефону и сообщила, как быть? Долго копила деньги, сама не москвич, купила в Подмосковье комнату. Все оформили при помощи какой–то известной фирмы, год жила нормально, а потом пришел мужчина и говорит, что он 8 лет сидел в колонии, я не участвовал в приватизации этой комнаты и мне полагается. Вот как быть при такой головной боли? И выяснилось, что действительно имел право.

Н.К. – 100 процентов гарантии не даст к сожалению никто, не юрист, не риелтор, поэтому тут просто надо быть осторожным и предпринять все меры.

Р.Щ. – Смотрите, я покупаю комнату, я собственник, прописанных нет.

Н.К. – Но перед сделкой можно ведь ознакомиться с выпиской из домовой книги и получить между прочим не обычную выписку о тех лицах, которые зарегистрированы в настоящий момент по данному адресу, но и получить так называемую расширенную выписку, в которой содержится информация о всех зарегистрированных гражданах, на данной жилплощади и там так же содержится информация куда они выбыли. Если человек отбывает наказание в местах лишения свободы, то если бы данная женщина не потрудилась попросить агента или риелтора получить такую выписку, то такой бы проблемы не возникло.

Р.Щ. – Хорошо, а сейчас как будут развиваться события? Если будет доказано, что он действительно не участвовал в приватизации, то что?

Н.К. – Что касается не участия в приватизации, то тут потенциальное его право оспорить сделку, другой вопрос сколько времени прошло с момента приватизации. Сложно тут что–то советовать, потому что неизвестно когда он узнал. У нас полно случаев, когда в 90–х годах совершеннолетние дети не участвовали в приватизации и сейчас этим детям по 30 лет.

Р.Щ. – Интересно, почему они не участвовали?

Н.К. – Потому что был некий пробел в законодательстве и возможно было в законодательной ситуации, при которой родители приватизировали квартиру, то детей не включали в договор передачи и дело сдвинулось с мертвой точки тогда, когда в высших судебных инстанциях рассматривался очень неприятный вопрос когда реально дети остались без квартиры. А родители алкоголики деньги от продажи квартиры направили не на покупку нового жилья. И после этого были внесены изменения в законе о приватизации и после этого стало все как положено.

Р.Щ. – Ну это все понятно. Женщина купила комнату в Подмосковье. Сейчас ей что делать половину доли отдать этому мужчине?

Н.К. – Все будет зависеть от того сможет ли он доказать, что он не имел возможности узнать о том, что совершена была приватизация. Допустим с того момента, когда он узнал, что данная сделка по передачи квартиры в собственность приватизации произошла более трех лет, то у него все сроки прошли. Будет применен срок исковой давности и ему будет отказано в иске. А гадать конкретно какое вынесет решение не благодарное дело, потому что суд руководствуется очень многими обстоятельствами, которые всплывают при рассмотрении дела и заранее 100 процентов утверждать какое будет вынесено решение очень сложно.

Р.Щ. – Значит если родственники, собственники являются участниками договора купли продажи, то значит, они не обязаны выполнять условия договора. Покупая квартиру как мне их выписать?

Н.К. – Формально вы совершенно правы, они не являются участниками договора с одной стороны, поэтому, естественно не являясь участниками договора, они не могут нести обязанности предусмотренных договором. С другой стороны, сам собственник квартиры обязан, согласно нормам закона указать тех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой. Постольку, поскольку данное условие является существенным для данного договора. То есть в любом случае если в договоре указывается, что какие–то граждане сохраняют право пользования квартирой, то следует отказаться от такой сделки, потому что действительно эти лица там останутся по сути проживать вечно на этой квартире и снять их с регистрационного учета их будет невозможно. Если же документы подаются с формулировкой, с условием о том, что данная квартира свободна, то понятно, что регистрирующий орган при наличии выписки из домовой книги из которой следует, что в данной квартире проживают еще какие–то лица, просто не зарегистрируют сделку, потому что представленные на регистрацию документы будут противоречить условиям договора. Еще я сталкивался с такой ситуацией. Берутся люди, которые проживают в данной квартире, но не являются собственниками нотариально заверенное заявление, обязательство о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета.

Р.Щ. – И что действует такая бумага?

Н.К. – Закон не запрещает гражданам принимать на себя обязательство и раз они принимают обязательства, то они должны их выполнять. Поэтому потенциально если такое лицо не будет сниматься с регистрационного учета, то существует возможность обратиться в суд и предъявить требования о снятии с регистрационного учета.

Р.Щ. – Я так понимаю, что если я собственник, у меня кто–то прописан, то выходит так, что без их согласия я не могу продавать квартиру?

Н.К. – Не совсем так буквально, пожалуйста, собственник имеет право продать квартиру с зарегистрированными людьми, другой вопрос, кто такую квартиру будет покупать?

Р.Щ. – Некоторые рискуют, потому что такие квартиры продаются дешево.

Н.К. – Еще есть такой момент, что если разобраться в самой ситуации кто зарегистрирован в квартире, по разным обстоятельствам люди бывают зарегистрированы, но не являются собственниками. В принципе существующее законодательство на стороне собственника и жилищный кодекс предусматривает возможность собственника обратиться в суд с иском и выселить и в том числе снять с регистрационного учета лиц, которые перестали быть членами семьи собственника. Единственное что, как я уже говорил, если эти лица зарегистрированы, то при заключении сделки необходимо будет указать данных лиц в договоре. Поэтому собственнику, который имеет намерение продать квартиру желательно заранее позаботиться о том, чтобы выписать этих людей из квартиры, снять с регистрационного учета.

Р.Щ. – А если этим прописанным жить негде, то как быть?

Н.К. – Жилищный кодекс четко регламентирует каким образом решается этот вопрос, в случае прекращения семейных отношений с собственником. В ряде случаев сохраняется право пользования, в частности за бывшими членами семьи собственника, которые имели право на приватизацию, но отказались. А в остальных случаях не сохраняется право пользования квартирой.

Р.Щ. – То есть можно выписать в никуда?

Н.К. – Да, будет просто вынесено решение о снятии с регистрационного учета. Таких членов семьи собственника закон защищает. То есть суд в праве обязать собственника жилого помещения обеспечить другой квартирой, другим жилым помещением.

Р.Щ. – А где взять–то другое жилье?

Н.К. – Это уже проблема собственника, будут разбираться, в том числе выяснять имущественное положение сторон. Имеется ли в собственности у бывшего супруга другое жилье.

Р.Щ. – То есть это проблема собственника, который хочет выписаться.

Н.К. – То есть алгоритм такой, что сначала собственник решает все проблемы со своими бывшими членами семьи, а потом уже приступает к оформлению и поиску покупателей на свою квартиру. Других вариантов нет.

Р.Щ. – Такой вариант. Я собственник, хочу продать квартиру, у меня прописан один человек, но я его давно не видел, где они понятия не имею и хочу продать свое жилье. Что мне делать?

Н.К. – Все зависит от того, по каким основаниям этот человек вселился. Если это опять же бывший супруг, и он не известно, где проживает и у вас длительное время нет возможности с ним связаться, попросить его о том, чтобы он снялся с регистрационного учета, да и не только супруги. На самом деле случай распространенный. Такие вопросы в основном решаются, если конечно совсем человека невозможно найти.

Р.Щ. – Или не хочет искать, такие случаи тоже бывают.

Н.К. – Нужно обратиться в милицию с заявлением, что человек в данной квартире постоянно отсутствует и милиция в течение года, по крайней мере делает вид, что она приняла какие–то меры для того, чтобы найти пропавшего гражданина. И вот как только год исполнится, с этого момента и усилия такого гражданина будут безуспешными, тогда потенциально можно обращаться в суд с иском о признании гражданина безвестно отсутствующим, представить доказательство таких утверждений, показания свидетелей, из числа соседей, тех кто у вас часто был дома и которые подтвердят, что такого гражданина уже давным–давно не видели. Документы, которые будут представлены из УВД о заключении по факту не проживания гражданина и отсутствия о нем сведений, соответственно подписанные полномочными лицами УВД, другие доказательства, из поликлиники по месту жительства.

Р.Щ. – А то судья не понимают, что судьи никого не ищут? Как долго эти процессы длятся?

Н.К. – Суды руководствуются не своими позициями, а документами. В данном случае документы УВД о том, что предпринятые меры оказались безуспешными, справка из поликлиники, с последнего места работы. Все это является доказательством по делу, показания свидетелей. Поэтому суду ничего не остается, как вынести это решение. В конце концов если даже гражданин потом объявится.

Р.Щ. – Да, а потом пропавший появляется и он на самом деле не попал, а жил где–то неподалеку в Москве и что тогда?

Н.К. – Я думаю, что это уже его проблемы, каким образом восстанавливать свои жилищные права. Потому что если гражданин уехал за границу, а потом через пять лет появился.

Р.Щ. – Да я не говорю про заграницу, он жил в Москве и будет доказывать в суде, что он каждую неделю ему звонил, не знал, что меня ищут и соседи меня видели, но он просто их подкупил.

Н.К. – Тут надо смотреть потенциальные риски покупателя при такой сделке. Если будет вступившее в законную силу решение суда о снятии с регистрационного учета такого человека как безвестно отсутствующего, то на момент совершения сделки все законодательства были соблюдены. Поэтому можно признать, что человек являлся добросовестным приобретателем, поэтому скорее всего покупатель в этой ситуации не пострадает.

Р.Щ. – Ну а собственник не может выписать пописанного на том основании, что прописанный не оплачивает часть коммунальных услуг.

Н.К. – В старом Жилищном кодексе РСФСР такая норма была, статья 60–я, согласно которой можно было, если человек больше пол года там не проживал и не оплачивал коммунальные платежи, то его можно было выписать. То на сегодняшний день такой номер не пройдет. Потенциально можно снять с регистрационного учета, но это очень сложно.

Радиослушатель Светлана Николаевна. – Мы год как переехали у нас активно продвигается ТСЖ со стороны вышестоящих организаций ДЭЗ и прочих. Скажите имеет ли смысл организовывать ТСЖ, если московские власти не собираются расставаться со своей землей в ближайшее время? И имеет ли собственник свой клочок собственности под домом? И надо ли эту землю оформлять под свою собственность, не квартиру, а уже кусочек земли?

Н.К. – На ваш вопрос скорее всего ответить не смогу, потому что вам лично принимать решение о создании ТСЖ.

Р.Щ. – Они должны давать оформлять с собственность пред домовую территорию в собственность.

Н.К. – Плюсы и минусы в рамках передачи, конечно это надо проводить отдельную передачу, это отдельная тема, поэтому решать вам. С точки зрения, что московское правительство не охотно расстается с землей, тут я скажу. Закон пока остается на стороне собственников многоквартирного дома, поэтому есть такое право его надо реализовывать. Соглашусь, что по Москве не там много земельных участков оформлено в собственность, но тем не менее если приложить к этому усилия, то можно достигнуть поставленной задачи. В чью собственность оформляется? Так же как и общая собственность многоквартирного дома, то есть маленький кусочек принадлежит каждому собственнику квартиры, так и земля будет находиться в собственности граждан. Другой вопрос, что ею нельзя будет распорядиться лично. Ну и касательно налогов, пока конечно я не слышал, что налоговая инспекция присылает уведомления собственникам многоквартирных домов, которые оформили собственность на землю, но это на самом деле по Москве пока единичные случаи. Но подозреваю, что если все–таки право собственности будет оформлено, то придется платить гражданам не только налог на имущество непосредственно на квартиру и соответственно налог на землю. Сразу скажу, что чтобы земля была оформлена в собственности, нужно согласие всех без исключения собственников многоквартирного дома. Если один будет против, то решение этого вопроса будет заблокировано.

Радиослушатель Валерий Васильевич. – Я зарегистрирован в приватизированной квартире, в панельной пятиэтажке. Получил извещения, что в конце следующего года дом уйдет под снос. Вот вопрос мой такой. Не будет ли являться препятствием получения мной новой квартиры то обстоятельство, что у меня в московской области имеется в собственности жилой дом с земельным участком?

Н.К. – Нет, не коим образом не повлияет, у вас может быть очень много квартир и это никак не влияет. Потому что закон города Москвы и жилищный кодекс РФ предусматривает обязанность предоставить вам, взамен сносимого жилья, равнозначное жилое помещение. ВЫ имеете право на получение равнозначного жилья, которое предусматривает равное количество комнат и такую же площадь.

Радиослушатель Альбина Павловна. – Купила энергосберегающую лампу, на пятый день она сгорела, повезла в ОБИ, мне сказали, что можно только в течение двух недель обменять. А срок написан, что в шесть раз дольше обычной лампы. Где узнать срок горения энергосберегающей лампы, до каких пор их можно сдавать?

Н.К. – По закону изготовитель устанавливает срок службы, а есть еще гарантийный срок и срок службы как правило значительно превышает гарантийный срок. Поэтому действительно срок службы может быть указан 10 тысяч часов. Я конечно сомневаюсь что там будет гарантийный талон на лампочку, поэтому я думаю, что в этой ситуации практически решение вопроса не возможно.

Радиослушатель Анна. – Если собственник на долю в квартире продает ее по праву первоочередной покупки другим сособственникам. Он вправе устанавливать свою сумму независимо от каких–то норм или простой логики, потому что это родственники можно цену ломить бог знает какую?

Н.К. – Есть такая статья, статья 250 Гражданского кодекса и называется она ’’Преимущество право покупки". Хотелось бы сказать, что данные нормы, обязательства касающиеся уведомления другого сособственника, они распространяются исключительно на людей посторонних. То есть если в квартире три и более собственников, то продавец доли вправе продать с учетом статьи касающейся свободы договора за любую цену, любому соседу и даже не обязан вас об этом уведомлять. Если же речь идет о продаже постороннему лицу, то есть лицу, которое не является участником долевой собственности, то вас обязаны уведомить, сказать стоимость. А ваше право либо принять это условие и купить его долю, либо отказаться.

Р.Щ. – А если по праву первой покупки мне заламывают чудовищную сумму, а потом я узнаю, что кто–то купил за меньшую?

Н.К. – Вы можете об этом узнать, на насколько ваше предположение верно. Такие предположения должны быть подтверждены документально, я боюсь, что даже свидетельский показаний здесь будет не достаточно. Поэтому если будет документально подтверждено, то соответственно есть шансы перевести права и обязанности на себя, по такой сделке.

Радиослушатель Сергей. – Я собираюсь купить дом в Московской области, но там семья по решению суда выписала сына из собственного дома, теперь его продают, а у него там какие–то претензии.

Р.Щ. – Решение суда есть?

Радиослушатель Сергей. – Да.

Н.К. – Конечно же когда возникают такие спорные ситуации, лучше всего непосредственно проконсультироваться с юристами. В рамках данной передачи я вам скажу следующее, что если есть решение суда вступившее в законную силу оно не обжаловано то нет оснований полагать, что решение суда является незаконным, поэтому если в данном случае человек выписан, согласно решению суда, то сделка будет законной.

Р.Щ. – Но он может оспорить решение суда в вышестоящем и тогда могут возникнуть проблемы.

Н.К. – Вот поэтому я и советую обратиться к юристам, чтобы понять более полно в данной ситуации. Когда было вынесено это решение, как долго оно уже вступило в законную силу. Если оно полгода назад вступило, то это один вопрос, если оно вступило в законную силу три дня назад, то понятно, что этот человек имеет право на конституционное обжалование суда и неизвестно устоит ли вынесенное первой инстанцией решение.

Р.Щ. – Покупка дома это дело серьезное, поэтому потратьте некоторую часть денег на специалистов, чтобы не было потом мучительной головной боли.

Радиослушатель Надежда Васильевна. – Скажите пожалуйста, 1974 год, это была область, был снесен частный дом. Земля была отдана городу под застройку, а вместо дома была предоставлена квартира. При этом компенсация за дом выплачена не была. Скажите, каким документом в то время руководствовались под снос этого частного дома, и каким документом можно руководствоваться теперь, при доказательстве теперь, что эта квартира находится в частной собственности?

Н.К. – 35 лет назад я не знаю какое было законодательство и было ли оно вообще, потому что гражданские правоотношения практически отсутствовали, отсутствовало право собственности на землю и на жилье граждан, за исключением жилого дома. Поэтому я думаю, что в этой ситуации что–либо уже предпринять невозможно, потому что все сроки прошли и оспаривать, пусть даже какие–то незаконные действия советских властей, мало перспективно. А то, что касается сегодняшнего законодательства, то оно есть и регулирует оно те правонарушения, которые возникают на сегодняшний момент. Поэтому их применять к тем отношениям нельзя, закон обратной силы не имеет.

Радиослушатель Ольга Владимировна. – Я являюсь собственником квартиры, после смерти мамы, но прописана я у дочери. Если я продам эту квартиру, пять лет она в моей собственности, я являюсь пенсионеркой. Сколько мне надо будет платить налог на прибыль?

Н.К. – Налог на прибыль физические лица не платят. Физические лица платят налог на доход физических лиц, НДФЛ. Поскольку вы владеете данной квартирой более трех лет, то вы имеете право на налоговый вычет на полную сумму сделки. То есть вы ее можете продавать за любую сумму и при этом полностью освобождаетесь от уплаты налога на доход физических лиц, если вы подаете на следующий год декларацию и прикладываете к данной декларации заявление о применении этого вычета. Так что смело заключайте сделку, просто в следующем году, до 30 апреля, вам необходимо подать декларацию. А то потом придется объяснять и иметь неприятности с налоговой.

Радиослушатель Светлана Викторовна. – Я хотела бы сделать завещание на квартиру, а в любой ли нотариальной конторе города я могу это сделать? А второй, чем завещание отличается от дарения?

Н.К. – Завещание в любой нотариальной конторе можете сделать. То, что касается отличия, здесь говорить можно много какие отличия. Завещание вы в любой момент можете изменить, а если вы заключите договор дарения, то отмена дарения крайне не велика. То есть, не известно, каким образом в дальнейшем поступит одаряемый по отношению к вам. Практика свидетельствует о том, что иногда отношения ухудшаются, и люди хотят вернуть переданный в дар имущество, но увы закон четко регламентирует когда это возможно сделать, в большинстве случаев никому это не удается сделать. Поэтому вам лучше проконсультироваться и принять решение конечно самостоятельно.

Р.Щ. – Моя семья столкнулась с тем, что открыть наследство довольно сложно, не все нотариусы за это берутся, потому что мало прибыльно и много хлопот.

Радиослушатель Надежда Михайловна. – Я живу в доме, который относится к ТСЖ и на придомовой территории у нас, где был газон, решили делать автостоянку, без согласия всех жителей. Это правильно или не правильно?

Н.К. – Все вопросы касательно придомовой территории и ее использования решается общим собранием и разумеется диктует правило, что если отдельные граждане с этим не согласны, то есть процессуальная возможность обжаловать это решение общего собрания товарищества собственников жилья, но скорее всего меньшинству придется подчиняться воле большинства. Единственный момент, что сами эти действия, связанные с обустройством стоянки. Я так понимаю, что это не автостоянка, а просто место для парковки. Все эти вопросы и действия нужно еще и согласовывать с компетентными органами. То есть должен быть проект, утвержденный, согласованный с инстанциями, только после этого можно уже непосредственно осуществлять эти действия. Если вас не устраивает положение вещей, то вы вправе узнать, на сколько, это все законно.

Радиослушатель Людмила Ивановна. – Я проживала в однокомнатной кооперативной квартире, потом мы эту квартиру поменяли, при слиянии еще двух. И мне сказали в праве на собственность, что у меня вторая приватизация.

Н.К. – Насколько я правильно понял. Если вы приобрели право на собственность в кооперативе на квартиру, то это не является по закону приватизацией, потому что вы не бесплатно приобрели в собственность квартиру, вы ее приобрели, заплатив за это большую сумму. Обжалуйте решение об отказе вам передачи в собственность квартиры на приватизации. Если вам просто на словах сказали, то соответственно потребуйте письменный отказ и обращайтесь в суд. Суд будет на вашей стороне.

Р.Щ. – Очень странно, что они отказали.

Н.К. – На сколько мне известно, когда стоит вопрос о приватизации, какие–то спорные моменты, обращаются в департамент муниципального жилья, жилищной политики и там берется справка, что участвовали в приватизации или нет. Там то, что касается приобретения в собственность до 1998 года, эта информация находится в данном органе. То, что касается после 1998 года, то соответственно предоставляется справка из управления федеральной, регистрационной службы. Поэтому надо предоставить данные документы в суд и через суд требовать признания права собственности на квартиру в порядке приватизации.